Podstata koupě bytu (novostavby) ve výstavbě

Přemýšlíte o koupi nového bytu v novostavbě? Řada nabízených bytových projektů je inzerována a prodávána již ve stádiu výstavby nebo dokonce před jejím započetím. Ve většině případů se jedná o novostavby v tzv. developerských projektech, které dosud nebyly stavebně dokončeny. Zásadní odlišností od koupě již hotového bytu je tedy především skutečnost, že v případě bytu ve výstavbě si kupujete věc, která ještě nestojí nebo dokonce není ještě ani započata její stavba. V některých případech se namísto hotového bytu budete spíše potýkat s nabízeným projektem a smlouvou o dílo k danému bytu. Víte, co byste si měli ohlídat?

Zásadní odlišností od koupě již hotového bytu je především skutečnost, že v případě bytu ve výstavbě si kupujete věc, která ještě nestojí nebo dokonce není ještě ani započata její stavba. Obecně a poněkud zjednodušeně řečeno si tak kupujete věc, která ještě neexistuje buď vůbec, nebo existuje teprve v podobě, ze které nejste schopni posoudit, zda skutečně splňuje (bude splňovat) veškeré kvalitativní i kvantitativní vlastnosti, které od takové věci požadujete.

V některých případech vám developer může namísto kupní smlouvy (resp. budoucí kupní smlouvy) nabídnout smlouvu o dílo. V takové situaci byste pak nebyli v postavení kupujícího, ale objednatele, a developer v pozici zhotovitele.

Pro dále uvedený obecný výklad však nebudeme obecně rozlišovat, zda půjde o vztah dle smlouvy kupní, smlouvy o dílo nebo na základě jakékoli smlouvy budoucí, neboť zmíněné souvislosti jsou obdobně platné a přiměřeně použitelné pro všechny výše naznačené vztahy.

Smlouva o dílo

Předmět díla

Ve smlouvě se zhotovitelem je především nezbytné co nejkonkrétněji a nejurčitěji specifikovat předmět díla i veškeré povinnosti zhotovitele, aby v budoucnu nedocházelo k pochybnostem ohledně těchto skutečností.

Je tedy nutné specifikovat dílo jako celek i veškeré jeho části, které mají být zhotoveny zhotovitelem. Vždy je tak potřeba přímo ve smlouvě či její příloze definovat položkový rozpočet i jednotlivé etapy díla, z nichž bude patrné, o jaké dílo se jedná a co vše a v jakých cenách je zhotovitel povinen k jeho provedení realizovat.
 

Termíny

V každém případě se vždy při sjednávání smlouvy o dílo soustřeďte na lhůty a termíny, ve kterých je zhotovitel povinen dokončit určenou etapu projektu či splnit jinou důležitou povinnost (např. odstranění reklamačních vad). Ve smlouvě je nezbytné, aby byla každá lhůta zcela jasně a konkrétně stanovena. Vyvarujte se neurčitých formulací, které mohou vyvolávat nejistoty ohledně sjednaných termínů.
 

Co dále je třeba vědět?

Typicky bývá zhotovitelem ve smlouvě uvedeno, že termín dokončení díla (nebo některé jeho etapy) je sice určen na konkrétní datum či lhůtu, avšak tento termín se prodlužuje např. o dobu administrativních překážek či prodlení ze strany dozorujících správních orgánů nebo o dobu trvání (blíže neurčených) nevhodných povětrnostních klimatických podmínek.

Tímto způsobem si v případě potřeby může zhotovitel velmi jednoduše účelově obhájit nedodržení sjednaného termínu, neboť se téměř vždy může odkázat např. na nepříznivé přírodní podmínky (přílišnou zimu nebo teplo) nebo nepružnost správních úředníků (aby již zamlčel, že si správní průtahy způsobil například sám nekvalitou či neúplností svých správních žádostí či podkladů).

Zároveň je více než vhodné na porušení každého ze sjednaných termínů navázat na straně zhotovitele sankci za takové porušení (smluvní pokuty).

Pokud by takové sankce k řádnému plnění povinností zhotovitele nebyly sjednány, zůstanete v případě prodlení zhotovitele téměř bez jakýchkoli možností jak jej k řádnému plnění smlouvy přinutit (vyjma zdlouhavého a nákladného soudního sporu) a on sám také nebude jakkoli citelně tlačen k jejich plnění.
 

Cena díla

Vždy je třeba si zcela jasně a určitě sjednat konečnou cenu díla, a to jako cenu neměnnou. Pokud cena bude určena jako konečná, nemůže následně zhotovitel tuto cenu bez vašeho souhlasu zvýšit.

Většinou bude zhotovitel požadovat uhradit alespoň část ceny předem jako zálohu. Přesto, pokud to jen trochu půjde, je nutno doporučit navázat placení ceny teprve na řádné dokončení díla a jeho předání. V opačném případě by se mohlo stát, že zhotovitel inkasuje zálohu, avšak k započetí nebo dokončení prací bude velmi obtížné jej přimět.

Ideálním řešením je tedy dohoda, na základě které se například zavážete předem uhradit cenu do úschovy svěřeneckého správce (advokáta, notáře, banky, apod.) nebo ji do takové úschovy prostřednictvím úvěrující banky budete skládat postupně. Svěřenecký správce poté bude povinen tuto cenu vyplatit teprve po dokončení a zkolaudování díla.

Pokud však přeci jen přistoupíte na variantu postupného hrazení ceny již v průběhu výstavby projektu před jeho dokončením, je nezbytné každou jednotlivou splátku navázat na řádné dokončení určité konkrétní etapy díla. Zároveň je vhodné pečlivě kontrolovat průběh realizace výstavby a lhůty k dokončení jednotlivých etap.

Mimo jiné je také nutné vždy u každého placení peněz zhotoviteli, ať již zálohy nebo ceny, mít doklad o zaplacení takové částky. Je přitom lhostejno, zda půjde o doklad o bezhotovostním převodu částky na účet zhotovitele jako úhrady ze smlouvy, nebo o příjmový doklad zhotovitele u hotovostní platby. Pokud byste neměli doklad o uhrazené platbě, je samozřejmě možné si představit i situaci, kdy zhotovitel (zejména při vzniku vzájemného konfliktu) by po vás mohl vymáhat její opětovné zaplacení a vy byste neměli v ruce žádný důkaz o tom, že jste danou částku již dříve zaplatili.
 

Zádržné

Lze doporučit, abyste si ve smlouvě sjednali (pokud to bude možné), že určitá část ceny za dílo (většinou ve výši cca 5% z ceny díla) bude proplacena teprve po uplynutí určité doby po dokončení a předání díla, např. po uplynutí reklamační doby nebo její podstatné části. Z takového zádržného lze poté odečítat (resp. na toto započítávat) vaše případné pohledávky za zhotovitelem (např. z titulu vad nebo náhrady škody), které vám následně po dokončení díla vůči zhotoviteli ještě mohou vzniknout.
 

Záruka

Vždy je také nezbytné si sjednat záruku na provedené práce. Záruka u stavebních prací je dle Občanského zákoníku 3 roky. Je však třeba myslet i na záruku za zařizovací či jiné obdobné instalované předměty. Na tyto se 3 letá zákonná záruka většinou nevztahuje, tudíž je i pro ně třeba sjednat dostatečně dlouhou záruční dobu.
 

Ukončení smlouvy