Kupní smlouva - koupě bytu v novostavbě

Významným krokem (avšak zdaleka ne posledním) k vašemu bydlení je podepsání kupní smlouvy. I zde platí, je lépe mít znění kupní smlouvy prověřené zkušeným právníkem. A to i v případě, že kupujete byt přes developera. Co musí každá kupní smlouva obsahovat a co následuje po podpisu kupní smlouvy?

Po podepsání rezervační smlouvy, dořešení financování či dalších okolností je před vámi moment podepsání kupní smlouvy na byt (nejčastěji). Smlouva o koupi bytu je dokument, kde se prodávající zavazuje poskytnout bezvadnou nemovitost, kupující se na oplátku zavazuje zaplatit kupní cenu.

V případě novostavby se kupní smlouva podepisuje často až ve stejném okamžiku, kdy dochází k předávce bytu.

Jaká ustanovení by měla být součástí smlouvy a co rozhodně nepodceňovat?

Kupní smlouva na byt vyžaduje vždy písemnou formu, podpisy musí být na téže listině a musí být úředně ověřeny. Na písemné formě  je však nutné trvat u všech uvedených smluvních typů, jako je rezervační smlouva a smlouva o smlouvě budoucí kupní, přestože je u některých smluv nový občanský zákoník nepožaduje.

Každá kupní smlouva musí minimálně obsahovat:

• identifikaci smluvních stran,
• identifikaci předmětu smlouvy,
• kupní cenu,
• shodu projevu vůle,
• datum,
• podpisy.

Co dále by měla kupní smlouva obsahovat?

• uvedení kupní ceny a způsob jejího placení, jak již bylo doporučováno formou uložení peněz do úschovy, které musí být upraveno shodně jak v kupní smlouvě, tak ve zvláštní smlouvě o úschově,
• řádný popis nemovitosti, dle listu vlastnictví z katastru nemovitostí - musíte si dát pozor, zda bytová jednotka byla vymezena podle zákona o vlastnictví bytů nebo podle nového občanského zákoníku,
• prohlášení prodávajícího, že , že na majetek prodávajícího nebyl prohlášen konkurs, vedena exekuce, že v bytě nemá nikdo nahlášen trvalý pobyt apod.,
• začlenění smluvní pokuty, kterou by bylo možné uplatnit v případě, že se některé z prohlášení prodávajícího ukáže být jako nepravdivé,
• definovat povinnost k náhradě škody a možnost kupujícího odstoupit od smlouvy, např. i pro situaci, že do určité doby nedojde k zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru,
• vyjasnit způsob a den předání bytu (kdy, v jakém stavu, s jakým vybavením a spolu s jakými dokumenty se nemovitost předá),
• vyjasnit řešení zjištěných vad (reklamaci), záruky – s tím související zádržné),
• stanovit smluvní pokutu za každý den prodlení s předáním,
• stanovit přesný okamžik pro přechod nebezpečí nahodilé zkázy a nahodilého zhoršení předmětu prodeje na kupujícího,
• zapsat, kdo bude plátcem daně, protože nová právní úprava občanského zákoníku umožňuje dohodu o tom, že daň zaplatí kupující, neobsahuje-li smlouva takovou dohodu, platí, že plátcem je prodávající,
• ošetřete vedle úschovy také to, kdo a kdy podá návrh na vklad na příslušný katastrální úřad a kdo zaplatí poplatek, kupující i prodávající jsou účastníky řízení, ale ne vždy jsou oba navrhovateli vkladu a podle zákona to musí být aspoň jeden z nich.