Technický inspektor nemovitostí - koupě bytu v novostavbě

Kupujete byt v novostavbě a uvažujete o tom, pozvat si technického inspektora nemovitostí? Tak jako vy, se v poslední době rozhoduje mnoho lidí a nutno říci, je to ten správný krok – kontroly není nikdy dost! Pokud kupujete nový byt ve stádiu, kdy již stojí celá budova i samotné byty, je vhodné pozvat inspektora již na první prohlídku, tedy před podpisem smlouvy. V případě, že byt kupujete ještě před tím, než se vůbec začne stavět, je nutné přizvat inspektora k jedné z kontrolních prohlídek na stavbě a rozhodně k závěrečnému kroku předávky bytu. Na co konkrétně se inspektor v jednotlivých fázích zaměřuje?

Stav kupovaného bytu by měl zmonitorovat každý, kdo kupuje právě novostavbu (či starší bydlení). Inspektor nemovitostí vám poskytne zhodnocení obytných prostor z nestranného odborného pohledu a především upozorní na nedostatky, které nejsou viditelné pouhým okem a o kterých prodejce často neinformuje. Při zkoumání bytu se inspektor zaměří na rozměry místností (a porovná s rozměry z prohlášení vlastníka), statiku stavby, termoizolaci s důrazem na tepelné úniky, stav elektroinstalací, a plnění bezpečnostních a hygienických požadavků.

Pokud kupujete nový byt ve stádiu, kdy již stojí celá budova i samotné byty, je vhodné pozvat inspektora již na první prohlídku, tedy před podpisem smlouvy. V případě, že byt kupujete ještě před tím, než se vůbec začne stavět, je nutné přizvat inspektora k jedné z kontrolních prohlídek na stavbě a rozhodně k závěrečnému kroku předávky bytu. Do předávacího protokolu pak zapíšete všechny vady, které společně naleznete právě v okamžiku předání bytu.

K získání potřebných dat se využívá moderních technik jako termovize či akustického a vzduchotěsného měření. Často se pak při inspekci zjistí např. pronikání vody vstupem z terasy či balkonu, mokro pod vanou či sprchovým koutem, chybějící povinné revize či velká energetická náročnost nemovitosti – vytápění. Součástí technické zprávy bývá vyčíslení nedostatků a vad posuzované nemovitosti. To pak může dobře posloužit jako solidní podklad pro vyjednávání o ceně kupovaného bytu s prodejcem.

V jakých fázích procesu, se vyplatí kontrola s inspektorem?

Kontrola je doporučovaná v přípravné fázi, těsně po dokončení hrubé stavby, při přejímce anebo následně několik měsíců po nastěhování, když se projeví skryté nedostatky. Na každé kontrole nezapomeňte vše zdokumentovat. S developery je pak možné jednat o nápravě ještě dva roky po přejímce.
 

Přípravná fáze

• pokud se podaří odhalit nedostatek už ve fázi přípravy a developer přistoupí na jeho nápravu, jedná se o ideální situaci,
• v případě, že novostavba ještě nestojí, věnujte náležitou pozornost všem plánům, které developer předloží, skryté vady se týkají často akustiky, kdy jsou navrženy nevhodné dělící konstrukce mezi bytovými jednotkami (což je v poslední době velmi častý problém),
• jestliže již stavba stojí, lze zjistit, že špatně řešené mohou být také dispozice bytové jednotky, její osvětlení nebo zastínění budovy, často je stavba také špatně zateplená a konstrukce nesplňují normy a legislativní předpisy,
• žádejte projektovou dokumentaci a srovnávejte ji se skutečným stavem nemovitosti, nežádoucí odchylky mohou být příčinou skrytých technických vad a poslouží vám při reklamaci.
   

Dokončení hrubé stavby

• Hrubou stavbou budeme rozumět laicky řečeno: obvodové zdi, žádná okna, podlahy ani omítky.
• V této fázi se objevuje celá řada chyb způsobených technologickou nekázní a nesouladem s projektovou dokumentací.
• Sjednejte si možnost inspekce již ve smluvních podmínkách, důkladně vše zdokumentujte – zapište a vyfoťte.
   

Při předávce bytu

• často se jedná o povrchové vady, omítky, podlahy, obklady nebo okna jsou mnohdy poničeny již zhotovitelem při neopatrném zacházení,
• řemeslníci při dokončovacích pracích často poškodí nejen povrchy, ale také přeruší kabely nebo třeba potrubí a naruší kvalitu novostavby.
   

Po několika měsících po předání

Poslední fáze kontroly technického stavu nemovitosti je již na vás – po přejímce se do bytu nastěhujete a začnete vady odhalovat, zatímco se zabydlujete. Pokud se opravdu přijde na nějakou vadu, například špatná akustika, je vhodné opět si přizvat odborníka a vše s ním zkonzultovat. Zde si však dejte si pozor na onu zmíněnou lhůtu reklamací – ze zákona jsou to dva roky.

Často právě v tomto okamžiku developer bude vaši žádost o nápravu natahovat tak, aby tuto lhůtu pokud možno překročil.

3 nejčastější druhy závad, na které se dříve či později přijde