Daně - koupě bytu v novostavbě

Daně, daně, daně. Víte, jestli se vás bude týkat nějaká daňový povinnost když kupujete nový byt? Víte, zda budete muset s prodávajícím čelit otázce, kdo a jestli vůbec zaplatí daň z nabytí nemovitosti (dříve daň z převodu nemovitosti)? Možná vás také zajímá, jak je to s přiznáním k dani z nemovitých věcí, jaké správní poplatky budete při platit nebo jak je to se sazbou DPH při prodeji, resp. koupi nového bytu? Vše podstatné se dozvíte v následujícím článku!

Vás jako kupujícího (zájemce) by měli při koupi nového bytu v neposlední řadě zajímat související daně a poplatky.

Jedná se o:

• daně z příjmů (fyzických a právnických osob),
• daň z přidané hodnoty,
• daň z nabytí nemovité věci,
• daň z nemovité věci,
• poplatky.

DPH při prodeji nového bytu

Kupní cena

• prodej nového bytu podléhá první snížené sazbě DPH ve výši 15 %, to se týká i podílu na společných částech domu a souvisejícího pozemku,

• u bytů, které mají celkovou podlahovou plochu všech místností větší než 120 m2, se uplatní základní sazba DPH 21 %,

• u převodu pozemků, které se převádějí spolu s jednotkou, se uplatní stejná sazba DPH jako u jednotky. U jednotek, které vznikají po 1. 1. 2014 podle nového občanského zákoníku, je pozemek již součástí jednotky,

• pozemky, které nejsou určeny k zastavění, jako předzahrádky, venkovní parkovací stání, parky či hřiště při prodeji nepodléhají DPH, tyto částky mohou být samostatným předmětem kupní smlouvy,

• úpravy pozemků (zámková dlažba, jinak zpevněná plocha) podléhají základní sazbě DPH, tyto částky mohou být samostatným předmětem kupní smlouvy,

• pořizuje-li se garáž jako samostatná stavba, chová se daňově jako bytová jednotka – za určitých podmínek jednorázově nebo postupně snižuje základ daně z příjmů,

• u převodu samostatně stojící garáže u bytového domu uplatňuje plátce daně základní sazbu DPH,

• pořizujete-li garážové stání jako samostatnou jednotku, evidovanou v katastru nemovitostí, postupuje se stejně jako u samostatně vystavěné garáže,

• garážové stání jako podíl na společných částech domu je samostatně nepřevoditelné a nabývá se spolu s bytovou jednotkou, proto se postupuje stejně jako u bytu, ke kterému patří,

• společné části bytového domu jsou samostatně nepřevoditelné a nabývají se výlučně spolu s jednotkou. Při koupi mají stejný režim jako pořizovaný byt.
   

Prodej bytu po 5 letech (u staveb nabytých do 31. 12. 2012 po 3 letech) od první kolaudace je osvobozen od DPH, ale prodávající se může rozhodnout, že prodej bude příslušnou sazbou daně zdaňovat.

Rezervační záloha, kupní cena, smluvní pokuta

Pokud budete kupovat ještě nedokončený byt, je běžné, že vy jako zájemce o byt budete hradit tzv. rezervační zálohu na základě rezervační smlouvy.

• rezervační záloha není vašim daňovým výdajem,

• pokud váš zájem bude trvat, rezervační záloha se započítává na zálohu na kupní cenu bytu,

• pokud odstoupíte od smlouvy, je obvykle prodávajícímu uhradit smluvní pokutu ve výši kauce nebo části kauce, smluvní pokuta je pak vašim daňovým výdajem a nepodléhá dani z přidané hodnoty,

• na základě smlouvy o smlouvě budoucí budete hradit zálohy na kupní cenu bytu, jste-li plátcem DPH, obdržíte daňový doklad,

• pokud kupujete již dokončený byt, obvykle rovnou hradíte celou kupní cenu,

• pro daňové účely není podstatné, jestli je kupní cena (zálohy na ni a doplatek) hrazena z vlastních prostředků zájemce nebo pomocí hypotéky.

Klientské změny

V průběhu výstavby můžete obvykle měnit některé parametry bytu. Za tyto tzv. klientské změny obvykle musíte platit. Je dobré vědět, že:

• částku za změny často účtuje samostatně stavební firma, nikoliv prodejce,

• klientské změny v bytě podléhají první snížené sazbě DPH u bytů do 120 m2 podlahové plochy, základní sazbě DPH u ostatních bytů a garáží,

• v případě nepřijetí ceny za klientskou změnu, resp. v případě, kdy si zájemce změnu rozmyslí v době, kdy byly již nějaké práce na změně realizovány, je obvykle povinen prodávajícímu uhradit vynaložené náklady,

• vynaložené náklady mají většinou podobu smluvní pokuty nebo náhrady škody, smluvní pokuta ani náhrada škody nepodléhají DPH.

Financování úvěrem