Rezervační smlouva - koupě pozemku

Při nákupu pozemku přes realitní kancelář bývá pravidlem, že se podepisuje tzv. rezervační smlouva. Co je to za smlouvu, jaké má náležitosti a jaká jsou její úskalí? Bývá označována za nadbytečnou záležitost, ale přesto je to na realitním trhu denním chlebem mezi prodávajícím a kupujícím. Rezervační smlouvu podepisujte opravdu jedině tehdy, když jste si opravdu jisti technickým stavem nemovitosti a veškerými detaily, samozřejmě i financováním. Na jakých dalších věcech byste měli trvat při podpisu rezervační smlouvy? Víte, jak bezpečně složit rezervační zálohu nebo co se stane, když podepíšete rezervační smlouvu a pak od ní odstoupíte?

Přestože podpis rezervační smlouvy je významným milníkem v celém procesu koupě pozemku, tak rezervační smlouvě nejsou dány žádné zákonné náležitosti obsahu. Pravidelným a základním obsahem rezervační smlouvy je závazek zájemce složit rezervační zálohu, která propadne realitní kanceláři, nebude-li v určité době uzavřena smlouva navazující (buď smlouva o smlouvě budoucí kupní či kupní smlouva), a na druhé straně závazek realitní kanceláře (ideálně též prodávajícího), že po danou dobu nebude nemovitost nabízena nebo prodána jinému zájemci.

Obecně vzato, z hlediska vztahu prodávajícího a kupujícího lze rezervační smlouvu označit za nadbytečný element. Přesto všechno bývá rezervační smlouva využívaným nástrojem realitních kanceláří jako pojistka pro případ, že klient po uzavření takové smlouvy nakonec nemovitost nekoupí.

Vzhledem k tomu, že prodávající v 50% případech budou řešit prodej přes realitní kancelář, budete s 50% pravděpodobností i vy, jakožto kupující, čelit podpisu takové smlouvy.

Kdy a za jakých podmínek podepsat rezervační smlouvu a na co si dát pozor?

Rezervační smlouvu podepište, když:

• znáte právní stav kupovaného pozemku,
• znáte technický stav kupovaného pozemku,
• máte zajištěné financování,
• znáte znění kupní smlouvy,
• máte možnost složit zálohu na kupní cenu (rezervační zálohu) do advokátní / notářské úschovy.

Tak jak bylo doporučováno v předcházejících kapitolách, důsledná prověrka právního a technického stavu pozemku odborníky je jednoznačně nezbytná. Určitě nechcete, aby se o pozemek po roce přihlásil dřívější majitel, spolumajitel nebo třeba exekutor, nebo vás překvapily plísně nebo jiné skryté vady.

Důležité je odhalit především případné podvody, zejména zda prodávající je skutečným vlastníkem pozemku, dále také věcná břemena nebo zástavní práva, která na kupovaném pozemku váznou.

Prověřujte ale také svoji vlastní schopnost závazek dodržet. Pokud nemáte na financování vlastní prostředky, rozhodně byste měli mít za sebou prescoring, kdy vám banka nebo nezávislý poradce zjistí, na jakou hypotéku můžete se svými příjmy dosáhnout. Dopředu lze prověřit i registry dlužníků, kam jste se mohli dostat nedopatřením, a koupě by tak mohla být zcela nemožná.

Specifika rezervační smlouvy