Co by mělo předcházet finálnímu rozhodnutí - koupě pozemku

Našli jste ten pravý pozemek pro vás? Opravdu? Chtělo by se pogratulovat, ale ještě se neradujte, ještě není vyhráno. V dnešní době je radno se řídit pořekadlem: „Důvěřuj, ale prověřuj!“. Co vše je nutné si před samotnou koupí ještě prověřit? Určitě si dávejte pozor na vzory smluv, opravdu je lepší je dát zkontrolovat zkušenému právníkovi, který se pohybuje na realitním trhu. A to i přesto (nebo právě proto), že kupujete přes realitní kancelář. Ani ty často nemají smlouvy v pořádku, a vše by tak mohlo dopadnout velmi nešťastně. Správný advokát vám také pomůže dle potřebných dokumentů ověřit si skutečného majitele domu, nelze spoléhat pouze na výpis z katastru nemovitosti. Co dalšího je nutné si ještě ověřit?

Po první prohlídce již máte takřka ucelenou představu o vyhlédnutém pozemku. Mnohdy právě v této fázi dojdete k rozhodnutí, že vlastně neodpovídá zcela vašim představám, či dokonce zjištěné okolnosti jsou pro vás naprosto nepřijatelné.

Pokud však všechna dosavadní zjištění jsou jen pozitivní, rozhodně se ještě neukvapujte k zavazujícím se krokům. K tak vážnému rozhodnutí, jako je koupě pozemku, potřebujete ještě mnohem více informací a údajů, které na první prohlídce obvykle nezjistíte. Důležité pro vás nyní bude především prověření určitých dokumentů (pokud jste tak dosud neučili), které si k nahlédnutí právě vyžádejte po první prohlídce – buď přímo u prodávajícího či na příslušných úřadech. Dále lze doporučit právě v této fázi zajistit si inspekci pozemku po technické stránce. V případě, že nebudete koupi financovat z výhradně z vlastních zdrojů, tak je ten pravý čas pro finální potvrzení již dříve definovaného úvěrového rámce v souvislosti s vybraným pozemkem a jeho cenou – ve vybrané bance či stavební spořitelně, se kterou jste již předběžně jednali.

Nejčastější závady a nedostatky stavebního pozemku

Zejména v Praze a v okolí velkých měst je nedostatek vhodných stavebních pozemků a v nabídce se tím pádem objevují stále častěji pozemky, které nejsou bez závad. Řadu nedostatků nebo omezení máte možnost odhalit při osobní prohlídce, některé však zůstanou skryté, do doby než je odhalíte při podrobnějším prozkoumání.

Víte, jaké nedostatky bývají kupujícími odhalovány nejčastěji?

Přístupová cesta - někdy se může stát, že nepatrný kousek přístupové cesty leží na cizím pozemku, nebo jsou kolem něho nevyjasněné majetkové vztahu, v takovém případě je lepší od koupě ustoupit.

Vlastnictví nemovitosti, věcné břemeno - věcné břemeno může být sjednáno jak ve prospěch soukromé osoby (část pozemku může například díky věcnému břemenu využívat jako přístupovou cestu ke svému pozemku), tak ve prospěch státu, obce či právnických osob, pod pozemkem může vést například kanalizační řad, ke kterému potřebuje mít provozovatel přístup v případě havárie.

Dostatečná vzdálenost od vedení vysokého napětí, vodního toku - právní normy upravují ochranné zóny v okolí takových zařízení či vodních toků, ve kterých není možné stavět, ve vysoce ohrožených oblastech se stavět nesmí a i na pozemcích nepřímo ohrožených velkou vodou můžete mít problém s pojištěním nemovitosti, bez pojištění nemovitosti vám zase banka neposkytne úvěr na profinancování výstavby. 

Míra zasíťování pozemku – ujistěte se, do jaké míry je pozemek vybaven, zda je napojen na kanalizaci, zda je v místě dostatečně silný zdroj elektrické energie, tedy zda nebude potřeba žádat o nový transformátor, zda je k pozemku přiveden vodovod, plyn a jaký je tam signál mobilního telefonu (může se stát, že například elektrorozvodné závody nepovolí námi požadovaný příkon z důvodu nedostatečné kapacity sítě v dané lokalitě, nebo že se v aktuální době nelze napojit na obecní kanalizaci z důvodu nedostatečné kapacity čistírny odpadních vod).

Statut pozemku – pokud má pozemek charakter např. půdního fondu či nezastavitelná území, případná změna statutu může zabrat několik let a v řadě případů změnu účelu pozemku nelze zařídit vůbec. 

Soulad mezi charakterem pozemku a záměrem kupujících - na některých územích jsou vyhlášená nejrůznější omezení, která mají pomoci k ochraně přírody a zachování charakteru výstavby v daném místě, místní vyhláška například může určit maximální možnou výšku nově postavené budovy a může také  diktovat, jak má nemovitost vypadat, jakou má mít střechu, jaká okna atp.

Plány budoucí výstavby v okolí - před koupí se zajímejte také o plány výstavby v nejbližším okolí, aby vás později nepřekvapil například dálniční přivaděč pod vašimi okny nebo nějaký developerský projekt.

Co tedy nezapomenout prověřit a vyhnout se tak možným komplikacím?

Právní audit

Kontrola smluv

Alfou a omegou je nechat zkontrolovat předkládané smlouvy, především vzor rezervační a kupní smlouvy. Aktuálně se realizuje cca 50% všech prodejů nemovitostí s účastí realitní kanceláře a ne každá realitní kancelář má smlouvy po právní stránce v pořádku!

Vždy je velmi důležité, jak bude stav kupovaného pozemku popsán v kupní smlouvě:

• nebude-li o stavu nemovitosti v kupní smlouvě uvedeno nic konkrétního, odpovídá vám prodávající za veškeré skryté vady, vyjma těch, na které vás prodávající prokazatelně upozornil,
• jde-li o vady zjevné nebo o vady (omezení), které lze zjistit z příslušné evidence nemovitostí, nelze vůči prodávajícímu uplatnit nárok z odpovědnosti za takové vady, ledaže vás prodávající prokazatelně ujistil, že pozemek je bez jakýchkoli vad,
• prodávající vám však neodpovídá ani za skryté vady, pokud jste v kupní smlouvě prohlásili, že pozemek kupujete tzv. "tak, jak tento stojí a leží" či tzv. "úhrnkem" (ledaže pozemek nemá vlastnost, o které vás prodávající ujistil, že ji má, nebo kterou jste si výslovně vymínili).

Ověřte si skutečného vlastníka pozemku

Co říká nový občanský zákoník od 1. 1. 2014?

Nový občanský zákoník zavádí daleko vyšší míru ochrany poctivého kupujícího. Zjistí-li v katastru nemovitostí, že určitá osoba je zapsána jako vlastník, a neví-li z jiného zdroje, že tomu tak není, je její důvěra v tento zápis chráněna. To znamená, že i kdyby nakupoval od člověka, který není skutečným vlastníkem, ale je jako vlastník zapsán v katastru nemovitostí, stal by se vlastníkem pozemku.

Výše uvedené vyplývá z principu materiální publicity katastru nemovitostí, k němuž se nový občanský zákoník přihlásil. Je to standardní pravidlo, které nalezneme i v zahraničních právních řádech.

Prověřovat, prověřovat, prověřovat

Pozemek, který chcete vy koupit, může prodat pouze jeho vlastník (majitel). Přestože jako kupující byste měl být dle nového občanského zákoníku chráněn, je jasné, že kdo je majitel pozemku nelze ze 100% vyčíst z katastru nemovitostí (list vlastnictví) a je potřeba hned několika kroků, abyste byli maximálně chráněni a vyvarovali se následných komplikací. Zkušený advokát bude znát přesný postup, jak a kde zjistit skutečného vlastníka. Zároveň použije potřebné dokumenty k tomu, aby předešel případným vlastnickým sporům.

Na co si dát pozor při ověřování vlastníka pozemku?

• Kromě listu vlastnictví je rovněž možné požádat i o kopie listin, na jejichž základě byl u vybraného pozemku provedený zápis do katastru (tzv. nabývací titul). Mezi těmito listinami jsou nejen běžné kupní smlouvy, ale například i usnesení soudu o dědictví či darovací smlouva. Skutečný prodávající by měl mít u sebe také tyto dokumenty týkající se pozemku.
• Majitel pozemku může také samozřejmě k prodeji zplnomocnit někoho jiného, např. příbuzného nebo realitní kancelář. V takovém případě si zkontrolujte, zda je v plné moci napsáno, že pozemek může dotyčný skutečně prodat. A zda je podpis majitele úředně ověřen.
• Pokud je majitelů více, dejte si pozor na tzv. předkupní právo. Pokud se totiž jeden ze spolumajitelů rozhodne svůj podíl prodat, musí jej nejdříve nabídnout ostatním. A jinému zájemci jej může prodat, až když ho ostatní spolumajitelé odmítnou. Pokud se na prodeji shodnou všichni majitelé a pověří jednoho, aby se o prodej staral, je důležité, aby tato osoba měla jejich písemné zplnomocnění. Jakákoliv dohoda uzavřená pouze s jedním spolumajitelem je bez této plné moci neplatná a ostatní ji nemusí respektovat.
• Pokud jsou majitelem pozemku manželé, je důležité, aby smlouvu o prodeji podepsali oba.
• Vyžádejte si od majitele též Čestné prohlášení o pravdivosti údajů. Jedná se o právní institut, který by měl deklarovat, že uvedené údaje osoba uvedla v souladu se skutečností.
• Prodává-li nemovitost právnická osoba, měla by vám předložit také výpis z obchodního rejstříku. Z toho se mimo jiné dozvíte, kdo může za firmu kupní smlouvu o prodeji nemovitosti podepsat, případně kdo je oprávněn udělit ověřenou plnou moc jiné osobě.

Ověřte si omezení vlastnictví

Při koupi pozemku je účelem, abyste za své peníze získali neomezené vlastnictví k takovému pozemku. Vždy je důležité si prověřit, zda na předmětném domě neexistují právní vady a omezení, které by mohli následně oslabovat či dokonce ohrožovat vaše vlastnictví.

K ověření omezení vlastnictví je potřeba pořízení výpisu z katastru nemovitostí. Ten získáte na počkání na většině pošt a úřadů v rámci služby Czech POINT nebo na nejbližším katastru nemovitostí. Potřebujete k tomu znát číslo listu vlastnictví a katastrální území. Pokud číslo listu vlastnictví prodávající nezná, můžete si ho vyhledat jednoduše na webových stránkách katastru, stačí zjistit číslo popisné budovy/domu a katastrální území. Bude se jednat o kontrolu v oddílu B a C výpisu. Výpis z listu vlastnictví, který se později přikládá ke kupní smlouvě, by pak měl být optimálně stejného data, kdy bude podepsána případná kupní smlouva.

Pokud na výpisu naleznete vyznačení plomby, tedy písmeno P před nemovitostí, znamená to, že na katastr byl doručen dokument, který mění stav nemovitosti (může to být vlastnictví, vklad zástavního nebo exekučního práva, soudního řízení aj.). Informace o jeho obsahu však není ještě ve výpisu zaznamenána. V žádném případě nekupujte nemovitost s plombou, počkejte, až katastr dokument zpracuje a do výpisu zaznamená.

V oddílu B naleznete například odpověď na otázku, kdo je vlastníkem pozemku.

V oddílu C jsou pak vyznačena omezení vlastnického práva. Jedná se o:

Zástavní právo, které přechází s převodem vlastnictví na vás, například ve spojitosti s hypotečním úvěrem, který byl na nákup pozemku původním majitelem pořízen, a v případě, že se jedná o zástavu běžné banky, není potřeba se ničeho obávat. Je však důležité dohlédnout, aby všechna zástavní práva byla před tím, než za nemovitost zaplatíte, vymazána (například tím, že část kupní ceny půjde rovnou bance, která následně odsouhlasí výmaz zástavního práva).

Exekuce, nemovitost zatížená exekucí nelze převést do svého vlastnictví, jediná možnost je exekuci vyplatit a až pak nemovitost koupit. Po dobu exekuce (resp. po vydání exekučního příkazu k dané nemovitosti) nelze ani uzavřít kupní smlouvu k dané nemovitosti, neboť taková smlouva by byla absolutně neplatná.

Věcná břemena, předkupní právo a jiná práva, tato práva omezují nakládání s nemovitostí a mají výrazný vliv na tržní cenu nemovitosti. Předkupní právo si někdy vyhrazují třeba rodiče, kteří darují dětem pozemek. A to za podmínky, že kdyby jej chtěli někdy prodat, musí jej nejdříve nabídnout zpět rodičům. Pokud to neudělají a prodají pozemek přímo vám, můžete o něj přijít.

Co ověřovat na místním stavebním úřadě?