Co vše je potřeba doložit zájemcům při prodeji bytu v družstevním vlastnictví?

Přemýšleli jste již, jaké dokumenty byste si měli před prodejem vašeho bytu připravit? O co se potenciální kupující nejčastěji zajímají a co často samotní prodávající podceňují? Prodávající musí mít připravený nejen samotný byt, ale především mít ošetřené právní záležitosti v souvislosti s nabytím bytu. Jednoduše tak, aby byt byl právně bezvadný a tedy připravený na prodej. Sami uvidíte, že zájemci váš aktivní a férový přístup velmi ocení.

Jak již bylo řečeno v našem seriálu o prodeji bytu v družstevním vlastnictví, předtím, než načnete s prohlídkami vašeho bytu, je nutné mít připravený nejen samotný byt, ale také mít ošetřené právní záležitosti v souvislosti s převodem bytu. Jednoduše tak, aby váš byt byl právně bezvadný a tedy připravený na převod. Pokud v průběhu zjistíte nějaký problém, je dobré jej začít řešit ihned a rozhodně nic nezapírat (např. vlhkost či plísně v bytě). Pokud zjistíte, že máte dluhy u družstva či dodavatelů služeb, určitě je vyrovnejte.

Co je nutné si připravit / co může nabývající vyžadovat?

Kontrola vás jako převádějícího:

• nabývací titul (smlouva o převodu, darovací smlouva, dědická listina), tedy smlouva, kterou jste nabyli své členství v družstvu,
• nájemní smlouvu k družstevnímu bytu, kterou jste jako družstevník oprávněn užívat,
• souhlas manželky/ manželka,
• doklady o revizích spotřebičů (plyn, elektřina),
• bezdlužnost vůči družstvu či dodavatelům,
• návrh rezervační, budoucí a smlouvy o převodu,
• čestné prohlášení o pravdivosti údajů.
   

Kontrola družstva:

Doložení informací ohledně družstva a jeho chování vůči družstevníkům bude zájemce nejspíše požadovat a příslušné podklady, které mu předložíte, jistě ocení. Faktickým vlastníkem bytu přece nejste vy, nýbrž družstvo. To bývá zpravidla vlastníkem i celého činžovního či panelového domu, takto se vyskytuje i na výpisu vlastnictví u katastrálního úřadu.

O družstvu bude chtít zájemce vědět několik základních věcí:

• z katastru nemovitostí to budou především údaje o případných právech třetích osob váznoucích na družstevním domě či jednotlivých družstevních bytech, například zda není majetek družstva zatížen zástavními právy,
• kolik má celkem a jakých družstevníků,
• s jakou sumou peněz družstvo hospodaří a zda má nějaké nesplacené závazky,
• výše plateb za služby a příspěvku do fondu oprav, aktuální stav fondu oprav, závazky družstva, provedené opravy a úpravy, plánované úvěry,
• jak často a kde se schůze družstev­níků konají a jak se na nich hlasuje,
• stanovy a další oficiální dokumenty družstva,
• zda je anuita (splátky dlouhodobého úvěru poskytnutého družstvu na výstavbu družstevních bytů) již splacená nebo ne.

Specifika SJM (společné jmění manželů) při převodu bytu v DV

Společné jmění manželů (SJM) vzniká uzavřením manželství. Jde o specifickou formu spoluvlastnictví, která může vzniknout jen mezi manžely a má vlastní úpravu odlišnou od obecného spoluvlastnictví. Součástí společného jmění je to, čeho nabyl jeden z manželů nebo čeho nabyli oba manželé společně za trvání manželství, s výjimkou určitých případů jako je např. nabytí darem nebo dědictvím.

Pokud je byt součástí společného jmění manželů, musí se pod všechny smlouvy podepsat oba manželé. Převádějící však o tom často sami nevědí – domnívají se, že budou moci nemovitost převést sami, bez účasti manžela či manželky. Tak to ale opravdu není. Pokud je tedy „prodávaný byt“ součástí společného jmění manželů, musí s převodem souhlasit oba.

Nový občanský zákoník

Nový občanský zákoník přinesl novou právní úpravu společného členství manželů. Společné členství manželů v družstvu vznikne pouze za předpokladu, že bude družstevní podíl (práva a povinnosti v družstvu) součástí společného jmění manželů. Manželé se budou moci dohodnout, že družstevní podíl vyjmou ze společného jmění a sami si určí, který z nich bude členem v družstvu. Tím tomuto partnerovi vznikne individuální členství k družstevnímu bytu. Do konce roku 2013 totiž nebylo možné zúžit společné jmění manželů ve vztahu k členství v družstvu. Společné členství nevzniklo, pokud byl družstevní byt (jedním z partnerů) získán před uzavřením manželství. Za trvání manželství automaticky (mimo dědění a dar) vznikalo ze zákona společné členství manželů. Podle nové právní úpravy záleží na tom, zda družstevní podíl bude součástí společného jmění manželů či nikoliv.

Společné nájemní právo