Smlouva o budoucí smlouvě o převodu družstevního podílu - prodej bytu v družstevním vlastnictví

Jakmile se nabývající s převádějícím domluví na aktu koupě/ prodeje družstevního bytu, resp. družstevního podílu, bývá zvykem uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě o převodu družstevního podílu. Doporučujeme nechat si právní dokumentaci zkontrolovat zkušenými právníky! Víte, jaký je hlavní důvod pro uzavření smlouvy o smlouvě budoucí a co musí a co by měla obsahovat taková smlouva?

V mnoha případech (a i my tak doporučujeme) bývá před uzavřením samotné smlouvy o převodu družstevního podílu nejprve uzavírána smlouva o budoucí smlouvě o převodu družstevního podílu.

Důvodů proč nejdříve uzavřít takovou budoucí smlouvu může být celá řada. Nejčastějším důvodem je však na obou smluvních stranách snaha písemně a smluvně si zajistit druhého partnera pro uskutečnění převodu daného družstevního podílu, a to na dobu dokud nedojde ke splnění určitých podmínek, pro které není možno smlouvu o převodu uzavřít přímo.

Co je obsahem budoucí smlouvy (BSPDP)?

Smluvní strany uzavřou budoucí smlouvu, ve které bude specifikováno, co má být předmětem budoucího převodu a zároveň budou co nejvíce definovány podmínky, po jejichž splnění nabývající i převádějící ve sjednané lhůtě uzavřou samotnou smlouvu o převodu.

Rezervační jistina je v této smlouvě vlastně první splátkou kupní ceny. Ve smlouvě doporučujeme mít uvedeno, že pokud nabývající odstoupí od úmyslu koupit družstevní práva k bytu nebo kupní cenu nezaplatí v termínu, pak si můžete tuto první část kupní ceny nechat jako smluvní pokutu a zároveň můžete od smlouvy odstoupit. Je tedy vhodné upravit podmínky odstoupení od smlouvy. Jakoukoliv sankci můžete, ale i nemusíte uplatnit. Jedná se spíše o odstrašující prostředek. V praxi nemůžete postihnout veškeré situace, které se mohou v budoucnu udát, ale dobrou smlouvou je můžete výrazně omezit.
 

Minimální náležitosti BSPDP:

• jména a identifikační údaje smluvních stran,
• popis převáděného bytu,
• kupní cenu,
• termín podpisu smlouvy o převodu,
• termín úhrady kupní ceny,
• termín vystěhování a předání bytu.

Doporučujeme také zanést do BSPDP:

• podmínku složení plné výše ceny za převod ze strany nabývajícího nebo jeho banky do svěřenecké správy (advokátní, notářské úschovy), tak aby vy jako převádějící jste měl jistotu, že po následném podpisu smlouvy o převodu, vám bude cena za převod svěřeneckým správcem obratem vyplacena,
• co nejkompletnější znění smlouvy o převodu, kterou s nabývající po splnění sjednaných podmínek uzavřete.
   

Co by dále měla obsahovat BSPDP:

• sankci za nedodržení termínu úhrady kupní ceny,
• sankci za nedodržení termínu podpisu kupní ceny,
• podmínky možnosti odstoupení od smlouvy.

Takto vystavěná budoucí smlouva BSPDP zamezí možnému následnému dohadovaní a nejistotě ohledně obsahu a formulace smlouvy o převodu. Její znění budete mít již v budoucí smlouvě odsouhlasené. Ze strany účastníků tak nebude již možno o textu smlouvy o převodu spekulovat ani jej účelově měnit.