Úschova peněz - prodej bytu v osobním vlastnictví

Zamýšlíte se nad otázkou, jak minimalizovat rizika spojená s transakcí rezervační zálohy či samotné kupní ceny? Úschova peněz je jednoznačně ideálním právním institutem, který efektivně řeší peněžní transakce v závěrečné fázi procesu koupě bytu. Je však nutné si zvolit tu správnou formu úschovy. Jaké možnosti jako kupující máte a jaké variantě úschovy se rozhodně vyhnout při prodeji vašeho bytu?

Vedle smlouvy rezervační či smlouvy o smlouvě budoucí kupní a následné kupní smlouvy musíte právně ošetřit také předání resp. převzetí kupní ceny. Mluvíme tedy o uzavření smlouvy o úschově peněz. Bez výjimky by vždy měla být na jedné straně obecně nemovitost, na druhé kupní cena. Existuje několik způsobů úschovy kupní ceny - vždy je však třeba zohlednit konkrétní specifika dané realitní transakce.

Co je podstatou úschovy peněz?

Úschova peněz je jednoznačně ideálním právním institutem, který efektivně řeší peněžní transakci v závěrečné fázi procesu prodeje bytu. Úschova podstatně snižuje možná rizika této transakce a umožňuje zajistit kontrolu jak pro prodávajícího (vás), tak pro kupujícího až do úspěšného převodu nemovitosti dle sjednaných smluvních podmínek.

K předání a převzetí kupní ceny zvolte třetí osobu, která finanční prostředky převezme od kupujícího do úschovy a prodávajícímu (tedy vám) je vydá až po splnění podmínek uvedených ve smlouvě, přičemž v době od jejich složení do úschovy s nimi nemůže kupující ani prodávající samostatně nakládat. Nemůže se tak stát, že je jedna strana bez vědomí druhé z úschovy vyzvedne.

Jakou formu úschovy si vybrat?

Úschovu finančních prostředků nabízí advokáti, notáři, banky a dokonce i samy realitní kanceláře. Úschovu realitní kanceláře však rozhodně nemůže doporučit a to především z důvodu nedostatečného právního vzdělání, většího rizika platební neschopnosti, absence či nízkého limitu pojištění a v neposlední řadě také proto, že pro realitní kanceláře neexistují závazné profesní regulace a kontroly.

Všechny uvedené smluvní typy bývají trojstrannou smlouvou (smlouvou o úschově), kterou uzavírá schovatel (advokát, notář, banka) spolu s prodávajícím a kupujícím. Ve smlouvě se kupující zavazuje, že v určité stanovené lhůtě složí na účet úschovy kupní cenu a dále se v ní smluvní strany dohodnou, za jakých podmínek schovatel kupní cenu vyplatí prodávajícímu.

Úschova u advokáta či notáře

Tato forma úschovy je velmi bezpečná a také nejčastěji využívaná. U advokáta či notáře jsou peníze uloženy na zvláštním účtu, kde jsou odděleny od jeho osobního majetku i majetku ostatních klientů, a nestávají se tak součástí exekuce či dědického řízení. Odměna za notářskou úschovu je dána notářským tarifem, odměna za advokátní úschovu je smluvní, přičemž zpravidla vychází levněji než úschova notářská. Při notářské či advokátní úchově je sepsán protokol o přijetí peněz do úschovy. Na dodržování pravidel úschovy dohlíží obě oborové komory, Komora notářů ČR a Česká advokátní komora.

Doporučení: domluvte si s kupujícím, že právní servis bude hradit společně – vás i kupujícího tak přijde právní servis na polovinu a máte jistotu, že vše proběhne v souladu. Kvalitní právní kancelář vytváří vyvážené smlouvy a vychází z předpokladu prodeje / nákupu v dobré víře.

Bankovní úschova

Bankovní úschova na základě smlouvy o vázaném či jistotním účtu je pravděpodobně nejdražší a často nejzdlouhavější variantou úschovy peněz. Tyto vázané neboli jistotní účty mají definovaný specifický účel, pro který se zřizuji, dobu trvání i způsob využívání. Při jejich sjednání si zúčastněné strany dohodnou, za jakých podmínek banka převede peníze prodávajícímu. Ten má zaručeno, že za nemovitost získá patřičný obnos, a kupující, že za své peníze získá byt. Úhradu poplatků i rozdělení zisku z úroků, které souvisí s jistotním účtem, si musí prodávající předem ujasnit s kupujícím. Hlavní poplatek, který si banky účtují, se platí většinou při založení a odvozuje se od výše uložené částky na účtu. Jeho minimální výše se pohybuje v řádech tisíců korun.

Jak celý proces úschovy probíhá?