Jak nastavit prodejní (tržní) cenu bytu v osobním vlastnictví?

Nastavení ceny bytu při prodeji vašeho bytu je podstatným bodem celého procesu prodeje. Může jednak ovlivnit délku prodeje, ale především se tady jedná o vaše peníze, které prodejem získáte. Víte, jaké faktory mohou zvýšit prodejní cenu vašeho bytu? Správnou cenu lze určit nejen vlastním odhadem porovnáváním cen nemovitostí ve vašem okolí na internetu. Pro jaký přístup se rozhodnete právě vy?

Nesprávné stanovení tržní ceny bytu bývá jednou z nejzávažnějších a nejčastějších chyb, kterých se prodávající dopouštějí. Pokud si jako prodávající řeknete za byt málo peněz, může se prodat sice nemovitost poměrně rychle, ale ztratíte na její ceně. Pokud na druhou stranu tržní cenu svého bytu stanovíte moc vysoko, nemovitost se bude prodávat dlouho a je otázkou, zda pak dostanete cenu, která by byla reálná v době, kdy jste s prodejem začali.

Nemovitosti obecně (byt, dům, pozemek) jsou totiž nejzajímavější v době, kdy vstupují na trh. Pokud je správně stanovená jejich tržní cena, je výhoda na vaší straně a nemovitost, ve vašem případě byt, prodáte v blízké době za slušnou cenu. Není nic horšího, než když je nemovitost dlouho v nabídce a čas od času se její cena sníží.

Z výše zmíněného tedy jistě cítíte, že správné stanovení kupní ceny je poměrně náročné, ale jeho význam je zcela zásadní. A co více, je ovlivňován více faktory.

Faktor, který nejvíce ovlivňují cenu nemovitosti – lokalita a charakter bytu.

Při stanovení prodejní ceny vašeho bytu bude platit pravidlo 20/80, které znamená, že 20% faktorů ovlivňuje 80% ceny. Ve zmíněných 20% je nejdůležitějším faktorem lokalita.

Cenu bytu obecně zvyšuje:

• vysoká ekonomická úroveň lokality,
• vyhledávaná adresa,
• cihlový byt,
• osobní vlastnictví,
• přítomnost zastávek MHD a vlaku,
• les či park v okolí,
• byt v domě s méně byty či v činžovním domě,
• občanská vybavenost v okolí,
• bezpečné okolí pro děti,
• vyšší patro obsluhované výtahem, balkon či terasa, vysoké stropy,
• atraktivní výhled z bytu,
• povedená rekonstrukce bytu i bytového domu,
• orientace bytu na více světových stran.

Faktor sezóny

Mimo lokality je však ještě jeden faktor, který bude ovlivňovat stanovení ceny vašeho bytu. A to je načasování prodeje. Existují dvě období, kdy je realitní trh silnější a kdy se v něm točí více peněz. První období je jaro.

S příchodem jara až do půlky července je nejsilnější období, kdy se realizuje kolem 40% všech transakcí s nemovitostmi z celého roku. Druhé silné období začíná s příchodem podzimu, trvá celý podzim a dá se říci, že končí s příchodem zimy a příchodem Vánoc. V tomto období se realizuje kolem 35% transakcí.

První nejvhodnější čas pro zahájení prodeje startuje tedy se začátkem jarní sezóny. Druhý nejlepší čas je zahájit prodej se začátkem podzimní sezóny. Pokud se vám nepodaří během sezóny prodat, a pokud nutně nepotřebujete nebo vás nic nenutí prodej realizovat, doporučujeme byt stáhnout z trhu a počkat na novou sezónu - jaro. V případě, že jste nuceni prodávat byt i mimo realitní sezónu, počítejte s tím, že budete čelit často otázkám, proč byt prodáváte právě teď? Buďte tedy připraveni, nikdy neříkejte, že jste v časové a jiné tísni a nenechte kupující příliš spekulovat o velké slevě.

3 přístupy ke stanovení tržní ceny:

1. Porovnávání podobných bytu ve stejné lokalitě

Podstata tohoto přístupu je v nalezení podobných bytů ve vašem okolí a to nejčastěji přes internet. Zjistíte si tak aktuální ceny a svou cenu nastavíte podobně. Tato metoda je poměrně nenáročná, ale ne vždy je k dispozici hned několik bytů k porovnání.