Kupní smlouva - prodej domu

Významným krokem (avšak zdaleka ne posledním) k vašemu bydlení je podepsání kupní smlouvy. I zde platí, je lépe mít znění kupní smlouvy prověřené zkušeným právníkem. A to i v případě, že prodáváte dům přes realitní kancelář. Realitní makléř totiž nenese za neplatnou smlouvu žádnou odpovědnost. Co musí každá kupní smlouva obsahovat a co následuje po podpisu kupní smlouvy?

Po podepsání rezervační smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní a smlouvy o úschově peněz, dořešení financování kupujícího či dalších okolností je před vámi moment podepsání kupní smlouvy na dům.

Smlouva o koupi domu je dokument, kde se prodávající zavazuje poskytnout bezvadný dům kupujícímu, kupující se na oplátku zavazuje zaplatit vám domluvenou kupní cenu.

Jaká ustanovení by měla být součástí smlouvy a co rozhodně nepodceňovat?

Kupní smlouva na dům vyžaduje vždy písemnou formu, podpisy musí být na téže listině a musí být úředně ověřeny. Na písemné formě  je však nutné trvat u všech uvedených smluvních typů, jako je rezervační smlouva a smlouva o smlouvě budoucí kupní, přestože je u některých smluv nový občanský zákoník nepožaduje.
 

Každá kupní smlouva musí obsahovat:

• identifikaci smluvních stran,
• identifikaci předmětu smlouvy,
• kupní cenu, termín a způsob jejího uhrazení,
• projev vůle prodávajícího prodat a kupujícího koupit dům,
• datum, podpisy.
   

Co dále by měla kupní smlouva obsahovat?

• podmínky možnosti odstoupení od smlouvy,
• termíny odhlášení trvalého pobytu prodávajícího z nemovitosti,
• podmínky úhrady příp. nedoplatků za služby spojené s užíváním nemovitosti,
• případnou sankci za nedodržení termínu zaplacení kupní ceny,
• případnou sankci za neuhrazení daně z převodu nemovitosti,
• případnou sankci za nevystěhování se.

Nezapomeňte proto vyjasnit způsob a den předání domu a také to, kdo bude plátcem daně, od 1.11.2016 je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí vždy strana kupující (strana prodávající již není ručitelem).

Ošetřete také vedle úschovy peněž pro účely předání kupní ceny také to, kdo podá návrh na vklad do katastru na příslušný katastrální úřad a kdo zaplatí poplatek, kupující i prodávající jsou účastníky řízení, ale ne vždy jsou oba navrhovateli vkladu a podle zákona to musí být aspoň jeden z nich.

Podpisem nic nekončí

Jakmile je smlouva uzavřena, je důležité ji co nejdříve doručit na katastr nemovitostí. Dům, který prodáváte, bude majetkem kupujícího v den doručení kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva na katastrální úřad, ale stane se tak až zpětně poté, co o tom rozhodne katastrální úřad. Jakmile bude na katastru nemovitostí zapsán nový majitel, budou vám (prodávajícímu) z úschovy vyplaceny finanční prostředky.

Kupní smlouva pro potřeby katastrálního úřadu se podepisuje v počtu: počet účastníku smlouvy plus 2 navíc (tedy např.: prodávající manželé jsou 2 účastníci + kupující manželé jsou 2 účastníci + 2 smlouvy navíc = 6 vyhotovení).

Katastrální úřad potřebuje mít jednu smlouvu, na níž jsou podpisy všech účastníků úředně ověřeny. Ověřit své podpisy můžete u notáře nebo na každé matrice (vč. Czech pointu České pošty).

Společně se smlouvou podepisujete i tzv. Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Podpisy na tomto návrhu nemusí být úředně ověřeny. Lze doporučit podepsat si vždy jedno paré smlouvy pro vás a pro kupujícího a v případě čerpání úvěru bude vyžadovat jeden výtisk smlouvy rovněž banka.

Nezapomeňte na podpis zástavní smlouvy