Rezervační smlouva - koupě bytu v družstevním vlastnictví

Při nákupu družstevního bytu přes realitní kancelář bývá pravidlem, že se podepisuje tzv. rezervační smlouva. Co je to za smlouvu, jaké má náležitosti a jaká jsou její úskalí? Bývá označována za nadbytečnou záležitost, ale přesto je na realitním trhu denním chlebem mezi prodávajícím a kupujícím. Rezervační smlouvu podepisujte jedině tehdy, když jste si opravdu jisti technickým stavem nemovitosti a veškerými detaily, samozřejmě i financováním. Na jakých dalších věcech byste měli trvat při podpisu rezervační smlouvy? Víte, jak bezpečně složit rezervační zálohu nebo co se stane, když podepíšete rezervační smlouvu a pak od ní odstoupíte?

Rezervační smlouva je listina, jejíž přesné náležitosti nejsou přesně definovány zákonem. Bývá nejčastěji uzavíraná s nabývajícím v případě, že se prodej bytu uskutečňuje přes prostředníka, kterým je realitní kancelář. Je tedy především iniciativou realitních kanceláří přimět nabývajícího k co nejrychlejšímu podepsání rezervační smlouvy.

Pokud rezervační smlouva splňuje všechny podstatné náležitosti, je pro nabývajícího jistotou, že byt bude prodán skutečně jemu. Zároveň je ale dokumentem, který zavazuje nabývajícího daný byt opravdu koupit. Pro realitní kancelář je pak tato smlouva především nástrojem, jak získat svoji provizi. Jakékoliv porušení je často velmi tvrdě sankcionováno.

Přestože podpis rezervační smlouvy je významným milníkem v celém procesu koupě bytu, tak rezervační smlouvě nejsou dány žádné zákonné náležitosti obsahu. Pravidelným a základním obsahem rezervační smlouvy je závazek zájemce složit rezervační zálohu, která propadne realitní kanceláři, nebude-li v určité době uzavřena smlouva navazující (buď smlouva o smlouvě budoucí o převodu družstevního podílu či samotná smlouva o převodu), a na druhé straně závazek realitní kanceláře (ideálně též převádějícího), že po danou dobu nebude nemovitost nabízena nebo prodána jinému zájemci.

Obecně vzato, z hlediska vztahu převádějícího a nabývajícího lze rezervační smlouvu označit za nadbytečný element. Přesto všechno bývá rezervační smlouva využívaným nástrojem realitních kanceláří jako pojistka pro případ, že klient po uzavření takové smlouvy nakonec nemovitost nekoupí.

Vzhledem k tomu, že převádějící v 50% případech budou řešit prodej přes realitní kancelář, budete s 50% pravděpodobností i vy, jakožto nabývající, čelit podpisu takové smlouvy.

Kdy a za jakých podmínek podepsat rezervační smlouvu a na co si dát pozor

Rezervační smlouvu podepište, když:

• znáte právní stav kupovaného bytu,
• znáte technický stav kupovaného bytu,
• máte zajištěné financování,
• znáte znění smlouvy o převodu,
• máte možnost složit zálohu na kupní cenu (rezervační zálohu) do advokátní / notářské úschovy.

Specifika rezervační smlouvy

Nevnímejte rezervační smlouvu jako předem daný dokument, který je třeba podepsat. Jde o smluvní stanovení ne vždy zcela výhodných podmínek, je potřeba si ohlídat její znění. S podpisem rezervační smlouvy se pojí i složení tzv. rezervační zálohy. I tím nabyvatel potvrzuje, že má o nemovitost zájem.

Tato rezervační záloha se poté odečítá z celkové kupní ceny nemovitosti. Výše rezervačního poplatku se liší v závislosti na ceně kupovaného bytu a konkrétní realitní kanceláři. Nejčastěji to bývá okolo 3 - 5% z kupní ceny. Velmi podstatné je pak, aby peníze byly po celou dobu transakce uloženy u vašeho advokáta, na vázaném účtu v bance nebo v notářské úschově, NE!!! v úschově u realitní kanceláře.

Na jakých ustanoveních byste měli trvat?