Rezervační či smlouva o smlouvě budoucí kupní - prodej domu

Přemýšleli jste, co bude následovat, pokud si se zájemcem o váš dům tzv. plácnete? V prvé řadě je vhodné s kupujícím podepsat smlouvu, která bude jakýmsi příslibem podepsání kupní smlouvy. Zvolíte rezervační smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí kupní? Jak se od sebe tyto dvě smlouvy liší? Ať budete s kupujícím podepisovat smlouvu rezervační či smlouvu o smlouvě budoucí, je více než žádoucí nechat si vše zkontrolovat zkušeným právníkem.

Po hodinách strávených přípravou inzerce, telefonováním a ukazováním vašeho domu se zájemci, jste konečně v situaci, že jste si vybrali zájemce, který chce váš dům koupit. Právě teď začíná druhá část prodeje, která obsahuje jednak dojednání konkrétních obchodních a právních podmínek, podepsání potřebných smluv a následné jednání s úřady, právníky, bankami či odhadci.

Prvním krokem, který musíte učinit je podepsat s kupujícím smlouvu, která bude příslibem pro podepsání samotné kupní smlouvy. Jedná se buď o rezervační smlouvu či o smlouvu o smlouvě budoucí kupní.

Rezervační smlouva

Pokud se rozhodnete podepsat s kupujícím rezervační smlouvu, mějte na paměti, že rezervační smlouva je listina, jejíž přesné náležitosti nejsou přesně definovány zákonem. Domluvte si tedy se zájemcem především základní podmínky prodeje. Těmi jsou minimálně termín podpisu kupní smlouvy, výši rezervační jistiny, přesná výše prodejní ceny, způsob a termín její úhrady, datum předání domu.

Pokud rezervační smlouva splňuje všechny podstatné náležitosti, je pro kupujícího jistotou, že nemovitost bude prodána skutečně jemu. Zároveň je ale dokumentem, kterým se zavazujete k tomu, že ji opravdu prodáte. Doporučujeme vám, vybrat od zájemce rezervační (blokační) jistinu (složení formou úschovy – bude probíráno dále). Rezervační poplatek vám poskytne jistotu, že klient si koupi nemovitosti nerozmyslí, a pokud přece, tak vám složená jistina propadne a vy s ní můžete uhradit náklady, které jste měli s nevydařeným obchodem. Doporučujeme vyžadovat rezervační jistinu ve výši 5-10% ceny vašeho domu. Dokud vám zájemce nesloží rezervační poplatek, tak nemovitost pro něj neblokujte. Zbytečně můžete přijít o jiného, třeba i lepšího kupce. Rezervační jistina je důkazem vážného zájmu o prodávanou nemovitost a zároveň je smluvní pokutou při nedodržení podmínek rezervační smlouvy kteroukoliv ze stran.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní (SSBK)

Smlouva o smlouvě budoucí kupní má na rozdíl od rezervační smlouvy jasné náležitosti, které jsou stanoveny zákonem. Právě proto lze doporučit uzavření právě této smlouvy, která slouží k ujištění obou stran (kupující i prodávajícího), že v budoucnu plánují uskutečnit prodej a koupi domu, nicméně v současné době to není z nějakého důvodu možné (čekání na schválení hypotéky, na skončení dědického řízení). Součástí této smlouvy, kromě obsahu kupní smlouvy, bývá i zaplacení zálohy (rezervační jistiny) na kupní cenu a ujednání o smluvní pokutě pro případ, že by si to jedna ze stran rozmyslela.

Rezervační jistina je v této smlouvě vlastně první splátkou kupní ceny. Ve smlouvě doporučujeme mít uvedeno, že pokud kupující odstoupí od úmyslu koupit nemovitost nebo kupní cenu nezaplatí v termínu, pak si můžete tuto první část kupní ceny nechat jako smluvní pokutu a zároveň můžete od smlouvy odstoupit. Je tedy vhodné upravit podmínky odstoupení od smlouvy. Jakoukoliv sankci můžete, ale i nemusíte uplatnit. Jedná se spíše o odstrašující prostředek. V praxi nemůžete postihnout veškeré situace, které se mohou v budoucnu udát, ale dobrou smlouvou je můžete výrazně omezit.

Minimální náležitosti SSBK:

• jména a identifikační údaje kupujícího a prodávajícího,
• popis prodávané nemovitosti,
• kupní cenu,
• termín podpisu kupní smlouvy,
• termín zaplacení,
• termín vystěhování a předání nemovitosti.

Co by dále měla obsahovat SSBK: