Specifika prodeje domu

Prodej domu je velmi zásadním životním krokem pro většinu z nás. Často je ve hře několik milionů či dokonce desítek milionů korun. Tím spíše je třeba nepodcenit celý proces prodeje a dobře se informovat o věcech právní povahy.

Stavba vs. pozemek

Na základě nového občanského zákoníku (NOZ) se s účinnosti od 1. 1. 2014 stala stavba stojící na pozemku téhož vlastníka součástí takového pozemku. Tedy tam, kde byla stavba i pozemek ve vlastnictví totožné osoby, došlo k jejich sloučení tak, že stavba již právně nadále není samostatnou nemovitou věcí, ale je součástí takového pozemku.

Jaké jsou dopady tak velké změny?

Jelikož má většina lidí pozemky nebo stavby, které vznikly a byly postaveny před začátkem roku 2014, zákon stanovil, jak se budou chovat tyto nemovitosti. Pokud byla ke dni přelomu roku 2013 a 2014 jedna osoba vlastníkem pozemku i na něm stojící stavby, pak se stavba stala automaticky součástí pozemku. Ze dvou vlastněných věcí se tak od 1. 1. 2014 stala právně pouze jedna věc, jejíž součástí je stavba.

To znamená, že:

• Pokud se tedy jako vlastník rozhodnete prodávat, pak již prodáváte v podstatě pouze pozemek a stavba bude neoddělitelně součástí prodeje.
• Naopak v případě, že jste vlastníkem domu, který stál na pozemku jiné osoby, pak se k 1. 1. 2014 váš dům nestal automaticky součástí pozemku a je i dále samostatnou nemovitou věcí.

Vzájemné předkupní právo mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby

Jelikož je velký zájem na tom, aby se do budoucna všechny stavby staly součástí pozemku a sjednotil se tak jejich režim, pak mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby nově existuje vzájemné předkupní právo.

Prakticky se předkupní právo projevuje právě při zájmu prodat dům či pozemek, kdy vy jako prodávající máte povinnost nabídnout věc nejprve vlastníkovi druhému. Bude-li tedy chtít vlastník pozemku tento pozemek prodat, musí nejprve přijít za vlastníkem stavby a nabídnout pozemek ke koupi. Až v případě, že tohoto nebude využito, pak lze pozemek dále prodat jiné osobě.

Pojmem "hotový" nebo "dokončený" dům budeme dále obecně označovat jakýkoli dům, který byl již stavebně dokončen a zkolaudován k bydlení a je samostatně zapsán v katastru nemovitostí. Není zároveň rozhodující, zda půjde o právě dokončenou novostavbu nebo o dům starší.

Skryté vady