Daně – prodej pozemku

Daně, daně, daně. Týkají se nás všech. Jak je to s daní z nabytí nemovité věci? Rozhodně již nebudete čelit dani z nabytí nemovitosti (dříve daň z převodu nemovitosti). Od 1.11.2016 je totiž poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí již vždy nabyvatel (kupující strana), aniž by si strany mohly ujednat něco jiného. Nezapomeňte však na daň z příjmu z prodeje nemovitosti ve výši 15 %. A co platba DPH – týká se i vás?

Jaké povinnosti spojené s daněmi se vás jako prodávajícího týkají? Od 1.11.2016 je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí vždy strana kupující (strana prodávající již není ručitelem), proto se vás platba daně z nabytí nemovitých věcí netýká. Setkáte se tedy pouze s platbou daně z příjmu z prodeje nemovitosti.

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti

Z příjmu z prodeje nemovitosti (ve vašem případě pozemku) poníženého o výdaje se odvádí daň z příjmu fyzických osob (15%). Tento hrubý zisk z prodeje se uvádí v daňovém přiznání jako příjem dle § 10 (ostatní příjmy).

Pokud jste nesplnili daňové podmínky pro osvobození od daně, budete muset podat daňové přiznání za rok, kdy jste pozemek prodali. Základní termín pro odevzdání daňového přiznání je do 1. dubna následujícího roku po prodeji.

Věděli jste však, že:

• sociální a zdravotní pojištění se z prodeje nemovitosti neplatí nikdy,

• získaná částka z prodeje nemovitosti nemá žádný vliv na výpočet státního důchodu nebo nemocenských dávek,

• při dodržení zákonných podmínek se však z prodeje pozemku daň z příjmu fyzických osob neplatí,

• daňové osvobození se nevztahuje na příjem z prodeje nemovitosti zahrnuté do obchodního majetku pro výkon samostatné výdělečné činnosti,

• jako uznatelný výdaj lze uplatnit kromě ceny nemovitosti, za kterou jste ji nabyli, (nebo dle znaleckého posudku ke dni nabytí, při nabytí daru či dědického usnesení při nabytí dědictvím) i náklady spojené s prodejem nemovitosti a daň z převodu nemovitosti.

• příjmy z prodeje nemovitostí zahrnutých ve společném jmění manželů se zdaňují pouze u jednoho z manželů. Pokud byla nemovitost zahrnuta do obchodního majetku jednoho z manželů, zdaňuje se příjem pouze u tohoto manžela.

Kdy je příjem z prodeje vašeho pozemku od daně z příjmu fyzických osob osvobozen?

• příjem z prodeje pozemku od daně z příjmu osvobozen, když je splněna podmínka vlastnictví po dobu nejméně 5 let,

• u podnikatele platí, že nemovitost po celou dobu trvání příslušné lhůty (5 let) nesmí být zahrnuta v obchodním majetku.

• v případě dědictví většinou zemřelý vlastnil danou nemovitost déle než 5 let a v takovém případě mohou dědici prodat nemovitost ihned - časový test splnil pozůstalý a tím i dědici.

Plátci DPH

Od 1. 1. 2016 se do zákona o DPH opět vrátila definice stavebního pozemku. Oproti stavu roku 2014 (od DPH byl osvobozen převod nezastavěného pozemku bez stavebního povolení či souhlasu s provedením ohlášené stavby), od  roku 2016 více pozemků podléhá při prodeji DPH, protože za stavební pozemek je nově  považován i pozemek, v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za  účelem zhotovení budoucí stavby – např. inženýrské sítě. Vedle pozemků, na jejichž hranici jsou zavedeny inženýrské sítě, se změny dotknou i pozemků, které tvoří jeden funkční celek se stavbou (například zahrady). Zatímco dosud se daň z přidané hodnoty vyměřovala jen na parcely, na kterých je stavba postavena, nově se bude zkoumat, jak velká plocha převáděného pozemku slouží primárně hlavní stavbě.

Pokud se plátce (prodávající) rozhodne, že nemovitou věc, kterou by mohl prodat osvobozeně, zdaní, musí  s tím kupující plátce souhlasit. Prodej s daní je pak v režimu přenesené daňové povinnosti. U  dobrovolného zdanění nájmu nemovité věci není souhlas nájemce nadále vyžadován.

Kupující musí počítat s tím, že se mu koupě pozemku může prodražit o 21% onoho DPH. Týká se to ovšem vždy situací, kdy je prodávající plátcem DPH.