Daně - koupě bytu v osobním vlastnictví

Daně, daně, daně. Víte, jestli se vás bude týkat nějaká daňový povinnost když kupujete byt? Rozhodně budete čelit dani z nabytí nemovitosti (dříve daň z převodu nemovitosti). Od 1.11.2016 je totiž poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí již vždy nabyvatel (kupující strana), aniž by si strany mohly ujednat něco jiného.

Předání bytu a následné povinnosti - koupě bytu v osobním vlastnictví

Jaké povinnosti spojené s daněmi se vás jako kupujícího týkají?

Daň z nabytí nemovitosti

Daň z nabytí nemovitých věcí se platí z úplatných převodů nemovitostí: z prodejů a směn. Netýká se darování a dědictví. Dne 1. listopadu 2016 nabyl účinnosti zákon č. 254/2016 Sb., kterým se novelizovalo zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Tato novela přinesla do oblasti právní úpravy daně z nabytí nemovitých věcí výrazné změny týkající se poplatníka daně.

Novelou zákonného opatření došlo ke sjednocení osoby poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí v osobě nabyvatele a s tím souvisejícímu odstranění institutu ručení. Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je již vždy nabyvatel (kupující strana), aniž by si strany mohly ujednat něco jiného.

V kupní či směnné smlouvě je samozřejmě možné se dohodnout, že daň uhradí prodávající, ovšem toto ujednání nebude účinné vůči finančnímu úřadu, který bude v případě prodlení s její úhradou vymáhat daň pouze po kupujícím.  Zároveň nebude možné částku uplatnit jako daňový náklad.

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí je ze zákona stanovena na 4% ze základu daně.

Při výpočtu daně se vychází:

1. z kupní ceny sjednané ve smlouvě

2. z takzvané směrné hodnoty – což je údaj, který na základě typu, polohy a charakteru pozemku určuje finanční úřad, pro účely výpočtu daně se nevychází z celé směrné (čili místně obvyklé) ceny pozemku, ale pouze z jejích 75% – tento údaj se pak odborně označuje jako srovnávací daňová hodnota.

Mějte na paměti, že:

• daň se vždy vypočte z vyšší ceny z výše zmíněných,
• využívat porovnání ceny kupní se směrnou hodnotou – a tudíž se obejít bez znaleckého posudku je od roku 2014 možné u naprosté většiny běžných nemovitostí, tedy i pozemku,
• v případě, že by vám porovnávání kupní ceny s cenou místně obvyklou nevyhovovalo, nebo byste měli pocit, že se vám nevyplatí, můžete kupní cenu porovnat s cenou odhadní, tedy cenou zjištěnou znaleckým posudkem,
• do kalkulace se pak zahrne 75% odhadní ceny, daň zaplatíte z této částky nebo z ceny kupní – opět podle toho, která bude vyšší,
• náklady na znalecký posudek si můžete ze základu daně odečíst při případném prodeji nemovitosti.

Přiznání a platba daně

Jak již bylo zmíněno, daňové přiznání musíte podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce, který následuje po měsíci, ve které došlo ke vkladu práva do katastru nemovitostí. Ve stejné lhůtě musí být daň také zaplacená.

Co přesně je třeba provést? Co je důležité vědět?​