Naše další projekty
+420 461 056 811
Registrace ZDARMA
Přihlášení
Zapomenuté heslo
Menu
Kategorie

Co by mělo předcházet finálnímu rozhodnutí - koupě bytu v osobním vlastnictví

Našli jste ten pravý byt pro vás? Opravdu? Chtělo by se pogratulovat, ale ještě se neradujte, ještě není vyhráno. V dnešní době je radno se řídit pořekadlem: „Důvěřuj, ale prověřuj!“. Co vše je nutné si před samotnou koupí ještě prověřit? Určitě si dávejte pozor na vzory smluv, opravdu je lepší je dát zkontrolovat zkušenému právníkovi, který se pohybuje na realitním trhu. A to i přesto (nebo právě proto), že kupujete byt přes realitní kancelář. Ani ty často nemají smlouvy v pořádku, a vše by tak mohlo dopadnout velmi nešťastně. Správný advokát vám také pomůže dle potřebných dokumentů ověřit si skutečného majitele bytu, nelze spoléhat pouze na výpis z katastru nemovitosti. Co dalšího je nutné si ještě ověřit?

Seriál - koupě bytu v OV
Základní kritéria pro výběr bytu
Jak a kde hledat byt
Možnosti financování
Vyjasnění parametrů

Odborná pomoc

Ověření informací před prohlídkou bytu
První prohlídka bytu
Co by mělo předcházet finálnímu rozhodnutí
Vyjednávání o ceně
Smlouvy a platby
Rezervační smlouva
Kupní smlouva
Úschova peněz
Katastr nemovitostí
Předání bytu
Daně

Po první prohlídce bytu již máte takřka ucelenou představu o vyhlédnutém bytu. Mnohdy právě v této fázi dojdete k rozhodnutí, že byt vlastně neodpovídá zcela vašim představám, či dokonce zjištěné okolnosti jsou pro vás naprosto nepřijatelné.

Pokud však všechna dosavadní zjištění jsou jen pozitivní, rozhodně se ještě neukvapujte k zavazujícím se krokům. K tak vážnému rozhodnutí, jako je koupě bytu, potřebujete ještě mnohem více informací a údajů, které na první prohlídce obvykle nezjistíte. Důležité pro vás nyní bude především prověření určitých dokumentů, které si k nahlédnutí právě vyžádejte po první prohlídce. Dále lze doporučit právě v této fázi zajistit si inspekci bytu po technické stránce, obzvláště při koupi novostavby či staršího bytu. V případě, že nebudete koupi financovat z výhradně z vlastních zdrojů, tak je ten pravý čas pro finální potvrzení již dříve definovaného úvěrového rámce v souvislosti s vybraným bytem a jeho cenou – ve vybrané bance či stavební spořitelně, se kterou jste již předběžně jednali.

Na co tedy nezapomenout?

Právní audit

Kontrola smluv

Alfou a omegou je nechat zkontrolovat předkládané smlouvy, především vzor rezervační a kupní smlouvy. Aktuálně se realizuje cca 50% všech prodejů nemovitostí s účastí realitní kanceláře a ne každá realitní kancelář má smlouvy po právní stránce v pořádku!

Jakmile advokáti objeví jakékoliv nesrovnalosti, můžete ihned argumentovat a vyžadovat slevu, úpravu smlouvy, nebo podmínky koupě. Nikdy se nespoléhejte na správnost smluv od realitní kanceláře či samotného prodávajícího. Obrátit se na zkušené právníky, aby provedli kontrolu smluv, je naprosto nezbytný krok.
 

Ověřte si skutečného vlastníka bytu

Byt, který chcete vy koupit, může prodat pouze jeho vlastník (majitel). Kdo je majitel nemovitosti nelze vyčíst z katastru nemovitostí a je potřeba hned několika kroků, abyste byli maximálně chráněni a vyvarovali se následných komplikací. Zkušený advokát bude znát přesný postup, jak a kde zjistit skutečného vlastníka. Zároveň použije potřebné dokumenty k tomu, aby předešel případným vlastnickým sporům.


Co lze dále zjistit:

  • Kromě listu vlastnictví je rovněž možné požádat i o kopie listin, na jejichž základě byl u vybrané nemovitosti provedený zápis do katastru (tzv. nabývací titul). Mezi těmito listinami jsou nejen . Skutečný prodávající by měl mít u sebe také tyto dokumenty týkající se bytu.
  • Majitel může také samozřejmě k prodeji zplnomocnit někoho jiného, např. příbuzného nebo realitní kancelář. V takovém případě si zkontrolujte, zda je v plné moci napsáno, že nemovitost může dotyčný skutečně prodat. A zda je podpis majitele úředně ověřen.
  • Pokud je majitelů bytu více, dejte si pozor na tzv. předkupní právo. Pokud se totiž jeden ze spolumajitelů rozhodne svůj podíl prodat, musí jej nejdříve nabídnout ostatním. A jinému zájemci jej může prodat, až když ho ostatní spolumajitelé odmítnou. Pokud se na prodeji shodnou všichni majitelé a pověří jednoho, aby se o prodej staral, je důležité, aby tato osoba měla jejich písemné zplnomocnění. Jakákoliv dohoda uzavřená pouze s jedním spolumajitelem je bez této plné moci neplatná a ostatní ji nemusí respektovat. Pokud jsou majitelem nemovitosti manželé, je důležité, aby smlouvu o prodeji podepsali oba.
  • Vyžádejte si od majitele též Čestné prohlášení o pravdivosti údajů. Jedná se o právní institut, který by měl deklarovat, že uvedené údaje osoba uvedla v souladu se skutečností.
  • Prodává-li nemovitost právnická osoba, měla by vám předložit také výpis z obchodního rejstříku. Z toho se mimo jiné dozvíte, kdo může za firmu kupní smlouvu o prodeji nemovitosti podepsat, případně kdo je oprávněn udělit ověřenou plnou moc jiné osobě.
     

Ověřte si omezení vlastnictví

K ověření omezení vlastnictví je potřeba pořízení výpisu z katastru nemovitostí. Ten získáte na počkání na většině pošt a úřadů v rámci služby Czech POINT nebo na nejbližším katastru nemovitostí. Potřebujete k tomu znát číslo listu vlastnictví a katastrální území. Pokud číslo listu vlastnictví prodávající nezná, můžete si ho vyhledat jednoduše na webových stránkách katastru, stačí zjistit číslo popisné budovy/domu a katastrální území. Bude se jednat o kontrolu v oddílu B a C výpisu. Výpis z listu vlastnictví, který se později přikládá ke kupní smlouvě, by pak měl být optimálně stejného data, kdy bude podepsána případná kupní smlouva.

Pokud na výpisu naleznete vyznačení plomby, tedy písmeno P před nemovitostí, znamená to, že na katastr byl doručen dokument, který mění stav nemovitosti (může to být vlastnictví, vklad zástavního nebo exekučního práva, soudního řízení aj.). Informace o jeho obsahu však není ještě ve výpisu zaznamenána. V žádném případě nekupujte nemovitost s plombou, počkejte, až katastr dokument zpracuje a do výpisu zaznamená.

V oddílu B naleznete například odpověď na otázku, kdo je vlastníkem pozemku, na kterém je nemovitost (v našem případě byt v bytovém domě) postavena. Kromě bytu kupujete rovněž vlastnický podíl na pozemku, na kterém bytový dům stojí. Je-li pozemek cizí (hlavně patří-li soukromé osobě), riskujete, že časem např. zvedne cenu pronájmu na neúnosnou částku.
 

V oddílu C jsou pak vyznačena omezení vlastnického práva. Jedná se o:

  • Zástavní právo, které přechází s převodem vlastnictví na vás, nejčastěji ve spojitosti s hypotečním úvěrem, který byl na nákup bytu původním majitelem pořízen, a v případě, že se jedná o zástavu běžné banky, není potřeba se ničeho obávat. Je však důležité dohlédnout, aby všechna zástavní práva byla před tím, než za nemovitost zaplatíte, vymazána (například tím, že část kupní ceny půjde rovnou bance, která následně odsouhlasí výmaz zástavního práva).
  • Exekuce, nemovitost zatížená exekucí nelze převést do svého vlastnictví, jediná možnost je exekuci vyplatit a až pak nemovitost koupit.
  • Věcná břemena, předkupní právo a jiná práva, u bytu například právo na dožití, tato práva omezují nakládání s nemovitostí a mají výrazný vliv na tržní cenu nemovitosti. Předkupní právo si někdy vyhrazují třeba rodiče, kteří darují dětem byt. A to za podmínky, že kdyby jej chtěli někdy prodat, musí jej nejdříve nabídnout zpět rodičům. Pokud to neudělají a prodají byt přímo vám, můžete o něj přijít.
     

Jaké dokumenty si tedy vyžádat k nemovitosti v osobním vlastnictví?

Celý obsah této stránky je přístupný jen pro registrované členy

Využijte ZDARMA všech informací, nástrojů a služeb pro bezpečné realitní transakce.

Registrace ZDARMA

Registrovaní členové, kteří četli tento článek, pořídili rovněž některý z těchto produktů a služeb:
Průvodce č. 1 - Jak na neplatící nájemce
Téměř každý pronajímatel za dobu pronajímání svého bytu čelí situaci, kdy měl nájemce ve stanovený termín zaplatit nájemné a zálohy na služby, ale neudělal to. Někteří vyčkávají do dalšího měsíce s nadějí, že nájemce dlužné nájemné uhradí ...
Průvodce č. 1 - Jak na neplatící nájemce
  • Nejčastěji pořizované
1 590 Kč 590 Kč
Detail
Lustrace (1x)
Lustrace je ve svém obecném významu kontrola údajů v různých evidencích a rejstřících. Lustrací nájemníků, živnostníků či firem výrazně snižujete riziko ztráty financí.
Lustrace (1x)
  • Nejčastěji pořizované
230 Kč 97 Kč
Detail
PENB - jednopodlažní rodinný dům nad 200 m2
Při prodeji rodinného domu je vlastník povinen opatřit si průkaz energetické náročnosti budovy a ten předložit kupujícímu při podpisu smlouvy. Již při inzerci je nutné uvádět energetickou třídu prodávané nemovitosti.
PENB - jednopodlažní rodinný dům nad 200 m2
  • AKCE
6 400 Kč 5 890 Kč
Detail
Sepsání návrhu na vklad do KN
Návrh na vklad do katastru nemovitostí je úkon, kterým provedete změnu na listu vlastnictví např. převod, koupě, prodej nebo darování nemovitosti. Náležitosti návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí obsahuje zákon č. 265/1992 Sb. o zápisech ...
1 452 Kč 1 089 Kč
Detail
Využijte služeb námi prověřených odborníků a firem
... když kupujete, prodáváte, pronajímáte nebo jen vlastníte nemovitost!
Přejít na web
Při poskytování služeb nám pomáhají cookies. Používáním webu s tím vyjadřujete souhlas. Další informace