Rezervační smlouva - prodej bytu v družstevním vlastnictví

Při nákupu a prodeji bytu, resp. převodu družstevního podílu přes realitní kancelář bývá pravidlem, že se podepisuje tzv. rezervační smlouva. Tu ale můžete podepsat s nabývajícím i vy sami. Co je to za smlouvu, jaké má náležitosti a jaká jsou její úskalí? Pokud rezervační smlouva splňuje všechny podstatné náležitosti, je pro nabývajícího jistotou, že nemovitost bude převedena skutečně na něj. Zároveň je ale dokumentem, kterým se zavazujete k tomu, že ji opravdu převedete na nabývajícího.

Po hodinách strávených přípravou inzerce, telefonováním a ukazováním vašeho bytu se zájemci, jste konečně v situaci, že jste si vybrali zájemce, který chce váš byt koupit (resp. koupit váš družstevní podíl). Právě teď začíná druhá část prodeje, která obsahuje jednak dojednání konkrétních obchodních a právních podmínek, podepsání potřebných smluv a následné jednání s úřady, právníky, bankami či odhadci.

Prvním krokem, který musíte učinit je podepsat s nabývajícím smlouvu, která bude příslibem pro podepsání samotné smlouvy o převodu. Pokud jde převod přes realitní kancelář, bude se jednat o určitě o rezervační smlouvu.

Rezervační smlouva trojstranná

Rezervační smlouva je listina, jejíž přesné náležitosti nejsou přesně definovány zákonem. Bývá nejčastěji uzavíraná s nabývajícím a převádějícím v případě, že se převod bytu uskutečňuje přes prostředníka, kterým je zpravidla realitní kancelář. Je tedy především iniciativou realitních kanceláří přimět nabývajícího k co nejrychlejšímu podepsání rezervační smlouvy. Pokud rezervační smlouva splňuje všechny podstatné náležitosti, je pro nabývajícího jistotou, že byt bude převeden skutečně na něj. Zároveň je ale dokumentem, který zavazuje nabývajícího daný byt opravdu koupit. Pro realitní kancelář je pak tato smlouva především nástrojem, jak získat svoji provizi. Jakékoliv porušení je často velmi tvrdě sankcionováno.

Přestože podpis rezervační smlouvy je významným milníkem v celém procesu převodu, tak rezervační smlouvě nejsou dány žádné zákonné náležitosti obsahu. Pravidelným a základním obsahem rezervační smlouvy je závazek zájemce složit rezervační zálohu, která propadne realitní kanceláři, nebude-li v určité době uzavřena smlouva navazující (buď smlouva o smlouvě budoucí o převodu družstevního podílu či samotná smlouva o převodu), a na druhé straně závazek realitní kanceláře (a převádějícího), že po danou dobu nebude nemovitost nabízena nebo prodána jinému zájemci.

Obecně vzato, z hlediska vztahu převádějícího a nabývajícího lze rezervační smlouvu označit za nadbytečný element. Přesto všechno bývá rezervační smlouva využívaným nástrojem realitních kanceláří jako pojistka pro případ, že klient po uzavření takové smlouvy nakonec nemovitost nekoupí.

Rezervační smlouva uzavřená jen mezi nabývajícím a převádějícím

Pokud se rozhodnete pro převod bez prostředníka, tak opět můžete podepsat s nabývajícím rezervační smlouvu. Mějte na paměti, že rezervační smlouva je listina, jejíž přesné náležitosti nejsou přesně definovány zákonem. Domluvte si tedy se zájemcem především základní podmínky převodu. Těmi jsou minimálně termín podpisu kupní smlouvy, výši rezervační jistiny, přesná výše prodejní ceny, způsob a termín její úhrady, datum předání bytu.

Pokud rezervační smlouva splňuje všechny podstatné náležitosti, je pro nabývajícího jistotou, že nemovitost bude převedena skutečně na něj. Zároveň je ale dokumentem, kterým se zavazujete k tomu, že ji opravdu převedete na nabývajícího. Doporučujeme vám, vybrat od zájemce rezervační (blokační) jistinu (složení formou úschovy – bude probíráno dále). Rezervační poplatek vám poskytne jistotu, že si nabývající koupi bytu nerozmyslí, a pokud přece, tak vám složená jistina propadne a vy s ní můžete uhradit náklady, které jste měli s nevydařeným obchodem. Doporučujeme vyžadovat rezervační jistinu ve výši 5-10% ceny „vašeho“ bytu. Dokud vám zájemce nesloží rezervační poplatek, tak pro něj byt neblokujte. Zbytečně můžete přijít o jiného, třeba i lepšího zájemce (kupce). Rezervační jistina je důkazem vážného zájmu o nabízený byt a zároveň je smluvní pokutou při nedodržení podmínek rezervační smlouvy kteroukoliv ze stran.

Co když rezervační smlouvu nabývající nepodepíše a od koupě odstoupí?