Co by mělo předcházet finálnímu rozhodnutí - koupě domu

Našli jste ten pravý dům pro vás? Opravdu? Chtělo by se pogratulovat, ale ještě se neradujte, ještě není vyhráno. V dnešní době je radno se řídit pořekadlem: „Důvěřuj, ale prověřuj!“. Co vše je nutné si před samotnou koupí ještě prověřit? Určitě si dávejte pozor na vzory smluv, opravdu je lepší je dát zkontrolovat zkušenému právníkovi, který se pohybuje na realitním trhu. A to i přesto (nebo právě proto), že kupujete dům přes realitní kancelář. Ani ty často nemají smlouvy v pořádku, a vše by tak mohlo dopadnout velmi nešťastně. Správný advokát vám také pomůže dle potřebných dokumentů ověřit si skutečného majitele domu, nelze spoléhat pouze na výpis z katastru nemovitosti. Co dalšího je nutné si ještě ověřit?

Po první prohlídce již máte takřka ucelenou představu o vyhlédnutém domu. Mnohdy právě v této fázi dojdete k rozhodnutí, že dům vlastně neodpovídá zcela vašim představám, či dokonce zjištěné okolnosti jsou pro vás naprosto nepřijatelné.

Pokud však všechna dosavadní zjištění jsou jen pozitivní, rozhodně se ještě neukvapujte k zavazujícím se krokům. K tak vážnému rozhodnutí, jako je koupě domu, potřebujete ještě mnohem více informací a údajů, které na první prohlídce obvykle nezjistíte. Důležité pro vás nyní bude především prověření určitých dokumentů, které si k nahlédnutí právě vyžádejte po první prohlídce. Dále lze doporučit právě v této fázi zajistit si inspekci domu po technické stránce. V případě, že nebudete koupi financovat z výhradně z vlastních zdrojů, tak je ten pravý čas pro finální potvrzení již dříve definovaného úvěrového rámce v souvislosti s vybraným domem a jeho cenou – ve vybrané bance či stavební spořitelně, se kterou jste již předběžně jednali.

Na co tedy nezapomenout?

Právní audit

Kontrola smluv

Alfou a omegou je nechat zkontrolovat předkládané smlouvy, především vzor rezervační a kupní smlouvy. Aktuálně se realizuje cca 50% všech prodejů nemovitostí s účastí realitní kanceláře a ne každá realitní kancelář má smlouvy po právní stránce v pořádku!
 

Popis domu a skryté vady

Správné označování domů pro účely kupních smluv může být v některých případech poměrně složitým úkonem. Zejména je potřeba právně odlišit domy, které existují jako samostatná věc v právním slova smyslu - např. domy na cizím pozemku, a naopak domy, které jsou součástí pozemku, na kterém stojí, a nejsou tedy samostatnou právní věcí ani samostatným předmětem převodu.
 

Vždy je velmi důležité, jak bude stav kupovaného domu popsán v kupní smlouvě:

• Nebude-li o stavu nemovitosti v kupní smlouvě uvedeno nic konkrétního, odpovídá vám prodávající za veškeré skryté vady, vyjma těch, na které vás prodávající prokazatelně upozornil,
• Jde-li o vady zjevné nebo o vady (omezení), které lze zjistit z příslušné evidence nemovitostí, nelze vůči prodávajícímu uplatnit nárok z odpovědnosti za takové vady, ledaže vás prodávající prokazatelně ujistil, že dům je bez jakýchkoli vad,

• Prodávající vám však neodpovídá ani za skryté vady, pokud jste v kupní smlouvě prohlásili, že dům kupujete tzv. "tak, jak tento stojí a leží" či tzv. "úhrnkem" (ledaže dům nemá vlastnost, o které vás prodávající ujistil, že ji má, nebo kterou jste si výslovně vymínili).
   

Ověřte si skutečného vlastníka domu

Dům, který chcete vy koupit, může prodat pouze jeho vlastník (majitel). Kdo je majitel nemovitosti nelze vyčíst z katastru nemovitostí (dům většinou již nyní bude zapsán jako součást pozemku, na němž se nachází) a je potřeba hned několika kroků, abyste byli maximálně chráněni a vyvarovali se následných komplikací. Zkušený advokát bude znát přesný postup, jak a kde zjistit skutečného vlastníka. Zároveň použije potřebné dokumenty k tomu, aby předešel případným vlastnickým sporům.
 

Co lze dále zjistit:

• Kromě listu vlastnictví je rovněž možné požádat i o kopie listin, na jejichž základě byl u vybraného domu provedený zápis do katastru (tzv. nabývací titul). Mezi těmito listinami jsou nejen . Skutečný prodávající by měl mít u sebe také tyto dokumenty týkající se domu.
• Majitel domu může také samozřejmě k prodeji zplnomocnit někoho jiného, např. příbuzného nebo realitní kancelář. V takovém případě si zkontrolujte, zda je v plné moci napsáno, že dům může dotyčný skutečně prodat. A zda je podpis majitele úředně ověřen.
• Pokud je majitelů domu více, dejte si pozor na tzv. předkupní právo. Pokud se totiž jeden ze spolumajitelů rozhodne svůj podíl prodat, musí jej nejdříve nabídnout ostatním. A jinému zájemci jej může prodat, až když ho ostatní spolumajitelé odmítnou. Pokud se na prodeji shodnou všichni majitelé a pověří jednoho, aby se o prodej staral, je důležité, aby tato osoba měla jejich písemné zplnomocnění. Jakákoliv dohoda uzavřená pouze s jedním spolumajitelem je bez této plné moci neplatná a ostatní ji nemusí respektovat. Pokud jsou majitelem nemovitosti manželé, je důležité, aby smlouvu o prodeji podepsali oba.
• Vyžádejte si od majitele též Čestné prohlášení o pravdivosti údajů. Jedná se o právní institut, který by měl deklarovat, že uvedené údaje osoba uvedla v souladu se skutečností.
• Prodává-li nemovitost právnická osoba, měla by vám předložit také výpis z obchodního rejstříku. Z toho se mimo jiné dozvíte, kdo může za firmu kupní smlouvu o prodeji nemovitosti podepsat, případně kdo je oprávněn udělit ověřenou plnou moc jiné osobě.
   

Ověřte si omezení vlastnictví

Při koupi domu je samozřejmě především účelem, abyste za své peníze získali neomezené vlastnictví k takovému domu. Vždy je tedy důležité si prověřit, zda na předmětném domě neexistují právní vady a omezení, které by mohli následně oslabovat či dokonce ohrožovat vaše vlastnictví.

K ověření omezení vlastnictví je potřeba pořízení výpisu z katastru nemovitostí. Ten získáte na počkání na většině pošt a úřadů v rámci služby Czech POINT nebo na nejbližším katastru nemovitostí. Potřebujete k tomu znát číslo listu vlastnictví a katastrální území. Pokud číslo listu vlastnictví prodávající nezná, můžete si ho vyhledat jednoduše na webových stránkách katastru, stačí zjistit číslo popisné budovy/domu a katastrální území. Bude se jednat o kontrolu v oddílu B a C výpisu. Výpis z listu vlastnictví, který se později přikládá ke kupní smlouvě, by pak měl být optimálně stejného data, kdy bude podepsána případná kupní smlouva.

Pokud na výpisu naleznete vyznačení plomby, tedy písmeno P před nemovitostí, znamená to, že na katastr byl doručen dokument, který mění stav nemovitosti (může to být vlastnictví, vklad zástavního nebo exekučního práva, soudního řízení aj.). Informace o jeho obsahu však není ještě ve výpisu zaznamenána. V žádném případě nekupujte nemovitost s plombou, počkejte, až katastr dokument zpracuje a do výpisu zaznamená.

V oddílu B naleznete například odpověď na otázku, kdo je vlastníkem pozemku, na kterém je dům postaven (viz. kapitola první o specifikách koupě domu od 1. 1. 2014)

V oddílu C jsou pak vyznačena omezení vlastnického práva. Jedná se o:

• Zástavní právo, které přechází s převodem vlastnictví na vás, nejčastěji ve spojitosti s hypotečním úvěrem, který byl na nákup domu původním majitelem pořízen, a v případě, že se jedná o zástavu běžné banky, není potřeba se ničeho obávat. Je však důležité dohlédnout, aby všechna zástavní práva byla před tím, než za nemovitost zaplatíte, vymazána (například tím, že část kupní ceny půjde rovnou bance, která následně odsouhlasí výmaz zástavního práva).
• Exekuce, nemovitost zatížená exekucí nelze převést do svého vlastnictví, jediná možnost je exekuci vyplatit a až pak nemovitost koupit. Po dobu exekuce (resp. po vydání exekučního příkazu k dané nemovitosti) nelze ani uzavřít kupní smlouvu k dané nemovitosti, neboť taková smlouva by byla absolutně neplatná.
• Věcná břemena, předkupní právo a jiná práva, u domu například právo na dožití, tato práva omezují nakládání s nemovitostí a mají výrazný vliv na tržní cenu nemovitosti. Předkupní právo si někdy vyhrazují třeba rodiče, kteří darují dětem dům. A to za podmínky, že kdyby jej chtěli někdy prodat, musí jej nejdříve nabídnout zpět rodičům. Pokud to neudělají a prodají dům přímo vám, můžete o něj přijít.
   

Jaké dokumenty si tedy vyžádat při koupi domu?