Vliv změny vlastníka bytu na nájem

V současné době není neobvyklé, že dochází ke změnám vlastníků pronajatých nemovitostí, ať už na základě dědictví, soudního rozhodnutí, darování, koupě nebo jiného právního titulu. Tyto změny jistým způsobem ovlivňují i nájemní vztah. O tom, kdy nájem zaniká, trvá nebo jakým způsobem se mění práva a povinnosti stran pojednává tento článek.

Placení nájemného

V případě změny vlastníka bytu přecházejí v zásadě práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Stejně tak práva a povinnosti nájemce zůstávají nezměněné[1]. Na nového pronajímatele však nepřecházejí veškerá práva a povinnosti původního pronajímatele jako například při dědění. Na nového pronajímatele nepřejdou například pohledávky za nájemcem a dluhy pronajímatele vůči nájemci vzniklé za doby trvání původního vztahu[2] a tato práva a povinnosti tak musí být vypořádány mezi nájemcem a původním vlastníkem.

Se shora uvedeným souvisí povinnost nájemce hradit nájemné novému vlastníkovi. Tuto změnu v osobě oprávněné k úhradě nájemného v oddílu o nájmu upravena není, a proto je třeba řídit se v tomto případě obecnými ustanoveními občanského zákoníku o změně v osobě věřitele, dle kterých je dlužník (v tomto případě nájemce) povinen hradit postupníkovi (v tomto případě novému pronajímateli) až od chvíle, kdy jej postupitel (původní pronajímatel) o změně vlastníka bytu vyrozuměl nebo je mu postupníkem změna vlastnictví prokázána. Do té doby se může nájemce zprostit své povinnosti tím, že splní původnímu pronajímateli. Zde jde však především o ochranu nájemce, aby se tento neocital v prodlení s úhradou nájemného nebo nebyl nucen hradit nájemné dvakrát, když by mu nový vlastník prokázal své vlastnictví až poté, co by nájemce nájemné uhradil vlastníkovi původnímu.