Nemovitost v portfoliu klienta

Nemovitost je mnohými lidmi v České republice vnímána jako velmi kvalitní investice a spousta klientů má veškerý svůj majetek v nemovitostech. Dnes si rozebereme odpovědi na tři základní otázky: Je to správný postup? Lze to doporučit? Jaké výhody i nevýhody investice do nemovitosti má?

Nemovitost je mnohými lidmi v České republice vnímána jako velmi kvalitní investice a spousta klientů  má  veškerý svůj majetek v nemovitostech. Dnes si rozebereme odpovědi na tři základní otázky:

• Je to správný postup?
• Lze to doporučit?
• Jaké výhody i nevýhody investice do nemovitosti má?

Investice do nemovitosti může být uvažována ve dvou rovinách. První rovina se týká investice do nemovitosti, která slouží k našemu vlastnímu bydlení. Druhá rovina se týká investice do nemovitosti, která slouží k vydělávání peněz, tedy k pronájmu nemovitosti.

Investice do vlastního bydlení

Můžeme vést dlouhé debaty, jestli je lepší celý život bydlet v pronájmu nebo si pořídit vlastní bydlení na úvěr. Všechno má své výhody i nevýhody a stejné to je i zde.

Nájemní bydlení vám dává svobodu a volnost, kromě nábytku ale v domě nic nevlastníte, jste odkázáni na rozhodnutí majitele nemovitosti. Při troše smůly se tedy můžete stěhovat třeba i dvakrát do roka. Neplatíte ale žádnou daň z nemovitosti, nemusíte mít nemovitost pojištěnou, netýkají se vás schůze bytového družstva nebo SVJ.

Bydlení na úvěr vám dává dobrý pocit, že tu nemovitost vlastníte a že si  budujete majetek, který bude zcela váš, až úvěr doplatíte. Musíte ale pravidelně každý měsíc platit splátku úvěru, zálohy na energie, fond oprav, pojištění nemovitosti  a zároveň se účastnit schůzí SVJ (pokud se jedná o byt).

V obou případech ale platí, že ať už nájem nebo splátka hypotéky by měla být ve výši, kterou zvládnete každý měsíc platit a zároveň budete mít ještě finanční rezervy v dostatečné výši pro případ výpadek příjmů (ztráta zaměstnání, nemoc a podobně). Z tohoto pohledu je vyšší riziko u hypotéky, protože v případě problémů se obtížněji mění bydlení u vlastního bydlení než u nájmu. V případě vlastního bydlení na úvěr si ale postupně budujete alespoň nějaký majetek.

Investice do nemovitosti k pronájmu

Jak je to s nemovitostmi, které si pořídíte na pronájem? Je to výnosný byznys? A jaká rizika to přináší? Nemovitost, kterou budete chtít pronajímat, si můžete pořídit buď za hotové anebo na úvěr. V obou případech je třeba mít spočítanou předpokládanou výnosnost vašeho investičního záměru. Dokážete si to dobře spočítat? A je dobré mít veškerý svůj majetek v nemovitostech? Není to v přímém rozporu se všemi poučkami o diverzifikaci? A jak je to s likviditou takového majetku?

Likvidita nemovitostí je přirozeně velmi nízká, některé nemovitosti se prodávají i několik let. Z tohoto pohledu tedy není vhodné soustředit celý svůj majetek  do nemovitostí. Je vhodné mít odpovídající část majetku například ve finančních aktivech, případně ve vlastním podnikání.

Nebudeme sem dávat přesný postup, jak si vypočítat výnosnost investice do nemovitosti k pronájmu, možná někdy příště. Ukážeme si alespoň několik důležitých faktorů. Tím hlavních faktorem je cena, za kterou nemovitost kupuji. Pokud kupuji nemovitost na úvěr, je důležité, za jakou cenu si peníze půjčuji. Důležitá je samozřejmě i lokalita a vývoj výše nájmů v této lokalitě, ať už v minulosti, ale i předpoklad do budoucna. Při výpočtech je důležité počítat i s tím, že nemovitost nemusíte mít nějaký čas pronajatou. Důležité je i  nezapomenout započítat veškeré náklady s provozem bytu, které musíte platit každý měsíc. A nesmíte zapomenout i na to, že i byt se časem vybydlí a je třeba do něj investovat další peníze.

Proti těmto výpočtům si na druhou stranu dejte rizika, která tuto investici provázejí.  Největšími asi budou starosti s nájemníkem, riziko výběru správného/špatného nájemníka a platební morálka nájemníka.

Pak už záleží jen na vás, jestli pro vás bude potencionální výnos dostatečný i s přihlédnutím ke všem rizikům a jestli vhodně diverzifikujete váš majetek. Zdaleka ne každá investice do nemovitosti je totiž dobrá, velké procento takových investic je ztrátových.