Jak správně nastavit výši nájemného?

Výše nájemného je alfou a omegou pro celou ekonomiku pronájmu. V případě, že jsme pořídili investiční byt za účelem generování výnosů, správná volba strategie pronájmu potažmo správné stanovení ceny nájemného hrají velkou roli. Ale jak určit cenu nájemného? Odradí vyšší nájemné sociálně slabší a garantuje kvalitnější nájemníky?

Výše nájemného by měla být nastavena tak, aby byl o nemovitost přiměřený zájem, tedy abychom měli minimálně dvě až tři žádosti o prohlídku týdně. Jeli zájem výrazně vyšší, tak je cena pronájmu nastavena příliš nízko, je-li naopak zájem marginální, pak bychom měli jít s cenou níže (pakliže inzerujeme také správně – toto téma v článku Jak a kde inzerovat pronájem našeho bytu?).

Existují pronajímatelé, kteří se snaží obsadit nemovitost za vyšší než reálné nájemné třeba půl roku, aniž by si uvědomovali, že za těch 6 měsíců jim uteklo nájemné plus náklady na služby, pokud nájemník vydrží v bytě třeba jeden rok, pak jejich výnos je méně než poloviční.

Chtít více = mít méně

Těmto pronajímatelů se také často stává, že nájemcem se stane hochštapler, který neumí počítat (normálně ekonomicky uvažující člověk si předražený byt nenajme), v průběhu času se z něj vyklube neplatič. Přitom by často stačilo na okamžité obsazení bytu zlevnit třeba o 20 procent a ještě by si mohl z nájemců vybírat ty nejserióznější. Zkrátka „chtít více“ v pronajímání se často obrátí v „mít méně“.

Někdy se potkávám s názorem, že pronajímatel vyšší nájem nastavuje proto, aby o nemovitost neměli zájem právě lidé s nízkými příjmy, nepravdivost tohoto názoru dokládá problémovost nájemníků i u dražších nájmů. Jediná pomoc před problémy je prověřování nájemníků.

Méně nákladný byt na provoz = vyšší výnosy

Důležité je si uvědomit, že potencionální nájemníci přemýšlí v kontextu celkové ceny, kterou za pronájem zaplatí, tedy včetně poplatků a energií. Mají limit pro určitou velikost bytu, kategorii a lokalitu například 10 tisíc Kč měsíčně a je jim relativně jedno, zda nájemné budou platit 7 tisíc Kč plus 3 tisíce Kč energie a poplatky nebo 8,5 tisíce Kč nájemné a 1,5 tisíce energie a poplatky. Z toho plyne, že bychom měli znát výši tohoto limitu, dále z toho plyne, že čím méně nákladný byt na provoz koupíme, tím za více ho můžeme pronajmout a tím je vyšší i náš výnos.

Srovnávací metoda pro určení správně výše nájemného

Ke konkrétnímu číslu za kolik byt nabízet se dostaneme přes nabídkové internetové portály. Ceny pronájmů zde inzerované bývají velice blízko cenám reálným (na rozdíl od inzerce prodejů nemovitostí). Jistě lze zde najít i předražené pronájmy, uděláme si však obrázek z nabídky většího množství bytů, alespoň z 5-ti až 10-ti inzerátů kvalitativně, velikostně, lokalitou srovnatelných bytů jako je ten náš.