Jak řádně vypovědět nájem bytu podle občanského zákoníku?

Na rozdíl od výpovědi nájemního vztahu dle obecné úpravy (nájem jakékoli věci, vyjma nájmu bytu a domu a nájmu prostor sloužících k podnikání) která se neuplatní v případě nájmu bytu a domu, stanoví občanský zákoník pro výpověď nájmu bytu a domu jednoznačně přísnější podmínky. Nový OZ (od roku 2014) zcela zřetelně i nadále zachoval ochranu nájemce, ovšem v určitých případech vyžaduje jeho vyšší aktivitu při ochraně jeho práv.

Pozor na nové náležitosti výpovědi!

K podání výpovědi je oprávněn jak pronajímatel, tak nájemce. Co se týká formálních požadavků, výpověď musí být učiněna bez výjimek písemně a musí být doručena druhé straně. Výpovědní lhůta běží od prvního dne měsíce, který následuje po měsíci, kdy byla výpověď udělena (pronajímatel podá výpověď v červnu – výpovědní doba běží od prvního července). Nový občanský zákoník v této souvislosti stanoví pro pronajímatele novou povinnost. Pronajímatel musí ve výpovědi upozornit nájemce na možnost vznesení námitek proti výpovědi a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. V případě, že pronajímatel toto poučení ve výpovědi neuvede, je výpověď z nájmu bytu neplatná. Mimo to musí pronajímatel také vždy uvést důvod výpovědi.

Uplatní se vždy stejná pravidla?

Pro vypovězení nájmu platí pro obě smluvní strany jiná pravidla a jiná pravidla se uplatní také v závislosti na tom, na jakou dobu byl nájem ujednán.

Nájemce může nájem na dobu neurčitou vypovědět kdykoli. Problémem je fakt, že nový občanský zákoník neobsahuje ustanovení o výpovědní době v případě udělení výpovědi nájemcem. Nejspíše se použije stejná výpovědní doba jako v případě výpovědi udělené pronajímatelem, tedy 3 měsíce. Nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět v případě, že se změní okolnosti do takové míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (takovou změnou bude například zdravotní úraz nájemce, který mu obývání daného bytu značně ztíží, nebo v určitých případech také ztráta zaměstnání a neschopnost platit nájem). Je nutné si uvědomit, že výklad určitých ustanovení vždy záleží na konkrétních okolnostech a proto nikdy není na škodu, obrátit se v případě nejasných situací na odborníka.

Pronajímatel může nájem na dobu určitou i neurčitou vypovědět jen z důvodů výslovně uvedených v občanském zákoníku. Těmito důvody jsou: