Specifika koupě domu

Koupě domu je velmi zásadním životním krokem pro většinu z nás. Často se uvazujeme k platbě hypotéky ve výši několika milionů či na úhradu kupní ceny použijeme naše veškeré dosavadní úspory. Tím spíše je třeba nepodcenit celý proces koupě a dobře se informovat o věcech právní povahy. Již před 7 lety v roce 2014 přišly změny týkající se právě staveb a pozemku. Chcete se dozvědět, o jaké změny se jedná, co pro vás jako kupujícího, potažmo majitele domu znamenají?

Stavba vs. pozemek

Na základě nového občanského zákoníku se s účinnosti od 1. 1. 2014 stala stavba stojící na pozemku téhož vlastníka součástí takového pozemku. Tedy tam, kde byla stavba i pozemek ve vlastnictví totožné osoby, došlo k jejich sloučení tak, že stavba již právně nadále není samostatnou nemovitou věcí, ale je součástí takového pozemku.

Jaké jsou dopady tak velké změny?

Katastr nemovitostí

Na listech vlastnictví jsou nyní uvedeny pozemky s dodatkem, že na pozemku stojí stavba.

V internetovém nahlížení do evidence katastru nemovitostí nalezneme nyní při hledání stavby nejprve pozemek a k tomu je opět uvedeno, že „součástí je stavba“.

Kupní a jiné smlouvy, kterými se nemovitosti mezi osobami převádí

Můžete narazit na smlouvu, kde bude uvedeno, že předmětem koupě je například „Pozemek parc. č. xx“ se všemi součástmi. Dle nového zákona se jedná o zcela správnou formulaci, neboť pozemek a stavba zde nejsou samostatnými věcmi v právním smyslu.

Skryté vady

V novém obchodním zákoníku v části kupní smlouvy je rovněž pododdíl, který se věnuje zvláštním ustanovením ohledně koupě a prodeje nemovitosti. Pododdíl se nazývá Koupě nemovité věci a upravuje obecnou kupní smlouvu pro případy, kdy se jedná o koupi nemovitosti.

Zmiňuje zejména prodloužení doby, do kdy je možné prodávajícímu nahlásit skryté vady nebo reklamaci vadných plnění až na dobu pěti let z původních šesti měsíců a to, že v případě, že prodávající o vadě věděl nebo mohl vědět, se tato lhůta nepromlčuje a dále nutnost zápisu věcných práv, které ovlivní i následné kupce či nabyvatele nemovitosti.

Pro jednoduchost a přehlednost budeme v rámci našeho průvodce hovořit (nebude-li určeno jinak) o koupi domu (hotového či dokončeného) i tam, kde je zřejmé, že tento dům se stal již součástí pozemku. Pro vás jako kupujícího je totiž i nadále důležité, že kupuje především dům, a z obecného pohledu je tedy minoritní, zda je tento dům věcí samostatnou anebo je takový dům předmětem koupě jako součást pozemku, na němž stojí.

Pojmem "hotový" nebo "dokončený" dům budeme dále obecně označovat jakýkoli dům, který byl již stavebně dokončen a zkolaudován k bydlení a je samostatně zapsán v katastru nemovitostí. Není zároveň rozhodující, zda půjde o právě dokončenou novostavbu nebo o dům starší.