Co je výhodnější? Float nebo fixace úrokové sazby?

Pokud se zajímáte o to, jak ideálně zafinancovat vlastní bydlení hypotékou, dost možná řešíte otázku ohledně úrokové sazby a jejího nastavení. Tedy jestli zvolit floatovou úrokovou sazbu neboli sazbu pohyblivou, která se může obvykle jednou za měsíc libovolně změnit s tím, jak se mění mezibankovní sazba PRIBOR. Či zvolit fixovanou úrokovou sazbu, tedy pevnou úrokovou sazbu po dobu fixace, a zároveň, jak dlouho fixaci zvolit.

Ideální by bylo, kdybyste vlastnili křišťálovou kouli a věděli, jak se budou úrokové sazby v budoucnu vyvíjet, kdy budete chtít udělat mimořádnou splátku, kdy budete zcela mimo plány nuceni současnou nemovitost prodat a koupit větší, a podobně. Funkční křišťálovou kouli ale nikdo bohužel nemá, takže tak jednoduché to není.

Klienti se často ptají, jakou strategii zvolit, zda float nebo fix, a na jak dlouho. Často se nechávají ovlivnit reklamami bank a zvolí takovou strategii, kterou jim banka podstrčí v reklamě jako akční a jedinečnou nabídku. Přitom řešení této otázky by mělo být vždy opačné.

Tedy, že nejdřív si klient ujasní, co očekává od svého bydlení, jaká je pravděpodobnost, že ho bude muset v dohledné době prodat, jestli bude chtít hypotéku postupně umořovat mimořádnými splátkami, zda bude třeba bydlení výrazně rekonstruovat a podobně. Pokud má klient jasno, pak je třeba zvážit výhody a nevýhody jednotlivých následujících strategií.

Pohyblivá úroková sazba

Výhody: vysoká flexibilita, nízká sankce za předčasné splacení, možnost finanční úspory oproti fixní sazbě v případě výrazného poklesu úrokových sazeb

Nevýhody: může nastat skokové zvýšení úrokové sazby a tedy podstatně vyšší splátka úvěru, nemáte jistotu stejné výše měsíční splátky, která se může neustále měnit

Použití: pokud máte vysoké finanční rezervy a plánujete mimořádnou splátku v horizontu jednoho roku, případně plánujete nemovitost prodat

Fixace na rok a méně

Výhody: zajímavá flexibilita, jistota stejné splátky po určitou dobu, nízká sankce za předčasné splacení

Nevýhody: každý rok musíte vyjednávat s bankou

Použití: pokud plánujete mimořádnou splátku v horizontu jednoho roku, případně plánujete nemovitost prodat

Fixace na tři až pět let

Výhody: jistota stejné splátky po relativně dlouhou dobu

Nevýhody: mimořádné splátky (pokud nejsou ve smlouvě sjednané) anebo předčasné splacení úvěru uprostřed fixace se výrazně prodraží

Použití: pokud víte, že s největší pravděpodobností nebudete ve fixačním období nuceni změnit bydlení a chcete mít jistotu stejné splátky hypotéky po relativně dlouhou dobu

Fixace na sedm a více let

Výhody: jistota stejné splátky po dlouhou dobu

Nevýhody: mimořádné splátky (pokud nejsou ve smlouvě sjednané) anebo předčasné splacení úvěru uprostřed fixace se výrazně prodraží

Použití: pokud víte, že s maximální možnou pravděpodobností nebudete ve fixačním období nuceni změnit bydlení, nebudete chtít realizovat mimořádnou splátku a chcete mít jistotu stejné splátky hypotéky po hodně dlouho dobu

Pokud dokážete zvážit výhody a nevýhody, můžete zvolit vhodnou strategii a pak teprve řešit výši úrokové sazby, tedy jaká banka vám vyjde co nejvíce vstříc vašim potřebám. Samozřejmě za předpokladu, že se váš případ vejde do metodiky bankovních institucí.

Reklama na pětiletou fixaci za 1,89 % p.a. může být sice pěkná, ale když potřebujete fixaci na rok a méně, protože jen refinancujete a chcete bydlení brzy prodat, tak je vám reklamní nabídka k ničemu, a pokud se na ní necháte zlákat, sankce za předčasné splacení se pořádně prodraží.

Ne vše se dá samozřejmě úplně přesně naplánovat, ale je dobré předvídat, co všechno se může v životě stát.