Na co si dát pozor při podpisu rezervační smlouvy?

Podpis rezervační smlouvy pro jednoho znamená úlevu a jistotu, pro druhého závazek, který často končí u právníků, potažmo soudu. Kde se stává nejčastěji chyba? Je vůbec rezervační smlouva potřeba? Na co si dát při podpisu rezervační smlouvy pozor?

Při nákupu bytu či domu přes realitní kancelář bývá pravidlem, že se podepisuje tzv. rezervační smlouva. Co je to za smlouvu, jaké má náležitosti a jaká jsou její úskalí? Bývá označována za nadbytečnou záležitost, ale přesto je to na realitním trhu denním chlebem mezi prodávajícím a kupujícím. Rezervační smlouvu podepisujte opravdu jedině tehdy, když jste si opravdu jisti technickým stavem nemovitosti a veškerými detaily, samozřejmě i financováním.

Úvodem nutno říci, že se s rezervační smlouvu setkáte zpravidla v případě, kdy prodávajícího zastupuje realitní kancelář. V ostatních případech není tento typ smluvního ujednání nutný. Na jakých věcech byste měli trvat při podpisu rezervační smlouvy? Víte, jak bezpečně složit rezervační zálohu nebo co se stane, když podepíšete rezervační smlouvu a pak od ní odstoupíte?

Přestože podpis rezervační smlouvy (u družstevního bytu se jedná o obdobnou Smlouvu o budoucí smlouvě o převodu družstevního podílu) je významným milníkem v celém procesu koupě nemovitosti, tak rezervační smlouvě nejsou dány žádné zákonné náležitosti obsahu.

Proč se podepisuje rezervační smlouva?

Vzhledem k tomu, že prodávající v 50% případech budou řešit prodej přes realitní kancelář, budete s 50% pravděpodobností i vy, jakožto kupující, čelit podpisu takové smlouvy.

Pravidelným a základním obsahem rezervační smlouvy je závazek zájemce složit rezervační zálohu, která propadne realitní kanceláři, nebude-li v určité době uzavřena smlouva navazující (buď smlouva o smlouvě budoucí kupní či kupní smlouva), a na druhé straně závazek realitní kanceláře (ideálně též prodávajícího), že po danou dobu nebude nemovitost nabízena nebo prodána jinému zájemci.

Obecně vzato, z hlediska vztahu prodávajícího a kupujícího lze rezervační smlouvu označit za nadbytečný element. Přesto všechno bývá rezervační smlouva využívaným nástrojem realitních kanceláří jako pojistka pro případ, že klient po uzavření takové smlouvy nakonec nemovitost nekoupí.

Jaká jsou specifika rezervační smlouvy?

Nevnímejte rezervační smlouvu jako předem daný dokument, který je třeba podepsat. Jde o smluvní ustanovení ne vždy zcela výhodných podmínek, je potřeba si ohlídat její znění. S podpisem rezervační smlouvy se pojí i složení tzv. rezervační zálohy. I tím kupující potvrzuje, že má o nemovitost zájem.

Tato rezervační záloha se poté odečítá z celkové kupní ceny nemovitosti. Výše rezervačního poplatku se liší v závislosti na ceně kupovaného bytu či domu a konkrétní realitní kanceláři. Nejčastěji to bývá okolo 3 - 5% z kupní ceny. Velmi podstatné je pak, aby peníze byly po celou dobu transakce uloženy u vašeho advokáta, na vázaném účtu v bance nebo v notářské úschově, NE!!! v úschově u realitní kanceláře.

Vázací podmínkou by měl být vždy vklad do katastru nemovitostí. Rozhodně se vyhněte situaci, kdy je sepsána kupní smlouva, peníze jsou poslané a čeká se na vklad do katastru. Pokud by se stalo, že katastr byt z nějakého důvodu nepřevede, majitel bytu bude mít peníze a bude i nadále vlastnit nemovitost.

Doporučujeme znění rezervační smlouvy vždy zkontrolovat zkušeným právníkem.

Kdy a za jakých podmínek podepsat rezervační smlouvu a na co si dát pozor?