Nájemné a změna jeho výše

Za nájemné se označuje úplata za užívání pronajaté věci nájemcem. Povinnost platit nájemné vzniká nájemci na základě nájemní smlouvy uzavřené s pronajímatelem. O tom, zda je nutné v nájemní smlouvě uvést výši nájemného a zda lze jeho výši měnit, pojednává tento článek.

Nájemné z bytu

Nájemné z bytu upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve zvláštních ustanoveních o nájmu bytu a nájmu domu, který stanovuje, že strany si ujednají nájemné pevnou částkou. Pokud tak neučiní, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Není-li v nájemní smlouvě uvedeno jinak, má se za to, že nájemné se sjednává za jeden měsíc a nájemce jej platí předem na každý měsíc. Strany si mohou rovněž sjednat jiné platební období, jak delší, tak i kratší, neboť ze zákona nevyplývá, že by stanovení měsíčního období bylo nájemcovým právem, na němž nemůže být zkrácen. Vedle nájemného je nutné platit také služby související s užíváním bytu (př. voda, elektřina, plyn). Zde si strany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu zajistí pronajímatel. Pokud toto v nájemní smlouvě sjednáno nebylo, zajistí nezbytné služby pronajímatel. Nezbytnými službami se rozumí zejména dodávky tepla, vody, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu apod.

Změna výše nájemného

Zákonná úprava vymezuje případy, kdy lze provést změnu výše nájemného, ať už jde o jeho zvýšení, či snížení. Předně obsahuje občanský zákoník ustanovení, dle kterého mohou strany ujednat každoroční zvyšování nájemného, a to buď v přímo v nájemní smlouvě, nebo následně v dohodě o změně původně sjednaných podmínek nájmu. V tomto případě musí být rovněž stanoveno, o jakou částku bude nájemné zvýšeno, případně jakým způsobem bude tato částka vypočítána tak, aby bylo možné dospět ke konkrétní částce, o kterou se bude nájemné zvyšovat.

Zároveň je třeba vzít na vědomí, že příliš vysoké zvyšování nájemného může být posuzováno jako povinnost ukládaná nájemci, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Pronajímatel s nájemcem mohou také smluvně vyloučit zvyšování nájemného.

V obecné rovině platí, že je-li uzavřena smlouva, ve které strany sjednají určitou cenu za poskytnuté plnění, není možné tuto cenu jednostranně měnit, bez vzájemné dohody smluvních stran. V případě nájemného existuje jistá výjimka, kdy pronajímatel může zvýšit nájemné i proti vůli nájemce, tedy jednostranně, a to hned ve dvou případech – nedosahuje-li sjednané nájemné výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, a provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu, či celkové podmínky bydlení v domě anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody. Zvýšit takto nájemné však pronajímatel nemůže, pokud s nájemcem smluvně vyloučí zvýšení nájemného.

Pokud si strany v nájemní smlouvě neujednají zvyšování nájemného nebo je výslovně nevyloučí, může pronajímatel nájemci navrhnout zvýšení nájemného, a to výhradně písemnou formou až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Zmíněné může pronajímatel učinit pouze za předpokladu, že navržené zvýšení spolu s tím, které již proběhlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. Návrh nesmí být učiněn dříve, než po uplynutí dvanácti měsíců, ve kterých nebylo nájemné zvýšeno.

Zrovna tak, jako má pronajímatel právo navrhnout zvýšení nájemného, má nájemce právo navrhnout snížení nájemného, a to v případě, kdy je nájemné vyšší, než nájemné obvyklé v daném místě.[1]

Závěr:

Z výše uvedeného vyplývá, že výše nájemného není podstatnou náležitostí uzavírané nájemní smlouvy, avšak v zájmu smluvních stran je vhodné jeho výši v nájemní smlouvě sjednat. Ustanovení týkající se nájmu bytu nedovoluje, oproti ustanovením vztahujícím se k nájmu obecně, sjednat nájemné jako nepeněžité plnění, např. v naturáliích. V úvahu by ovšem přicházela jistá výjimka plnění nájemného jinak než v penězích, a to v případě, že by toto bylo ve prospěch nájemce. Konkrétně by se mohlo jednat o situaci, kdy by nájemné plnil nájemce formou poskytování služeb pronajímateli v oblasti správy domu. Ustanovení občanského zákoníku o zvyšování nájemného jsou v našem právním řádu novinkou, kterou nám přinesla rekodifikace soukromého práva. Novela zákona číslo 40/1964 Sb., občanský zákoník umožňovala pouze zvýšení nájemného soudní cestou. Jistá podobnost zde byla ponechána, neboť podá-li pronajímatel návrh na zvýšení nájemného, nájemce by měl projevit s tímto souhlas a to písemnou formou do dvou měsíců ode dne doručení toho návrhu nájemci. V opačném případě se může pronajímatel domáhat zvýšení nájemného soudní cestou.