Nájem bytu bez písemné nájemní smlouvy

Do roku 2014 bylo potřeba pro uzavření platné nájemní smlouvy respektovat dosavadní právní úpravu starého občanského zákoníku, která vyžadovala nutnost písemné formy pod sankcí absolutní neplatnosti. To však přinášelo mnoho problémů v situaci, kdy lidé bydleli v bytě mnoho let, přestože neměli písemný doklad o uzavření nájemní smlouvy, nebo když pronajímatel nechal uživatele bytu v bytě bydlet bez písemné nájemní smlouvy. To často vedlo k přenechání bytu bez jakéhokoli ujednání, čímž ovšem byla práva takových lidí – „ nájemců“ velmi nejistá. Jak je to tedy od roku 2014?

Občanský zákoník od 1.1.2014 řeší tento problém s ohledem na ochranu těch, kteří by byli ohroženi zneužíváním tohoto požadavku písemnosti, ale také s ohledem na nezbytnou jistotu v právních vztazích (písemně uzavřená smlouva) a posiluje tak postavení nájemce.

Co říká NOZ?

Dle zvláštních ustanovení NOZ (§ 2237) o nájmu bytu a nájmu domu smlouva vyžaduje písemnou formu, pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Požadavek na písemnou formu nájemní smlouvy plyne především z potřeby prokazatelného vymezení práv a povinností nájemce i pronajímatele, tedy s ohledem na právní jistotu účastníků nájemního vztahu.

Je především v zájmu pronajímatele, aby nájemní smlouva byla uzavřena písemně a nebylo by proto možné tento nedostatek přičítat ke škodě nájemce. Skutečnost, že nájemní smlouva není uzavřena písemně, není možné nájemci vytknout. Je totiž možné uzavření nájemní smlouvy i takovým jednáním, ze kterého je vůle stran patrná (např. odevzdání bytu, přijímání nájemného apod.). Pronajímatel může v případě sporu namítat, že nedošlo k řádnému uzavření nájemní smlouvy a to ani výše uvedeným jednáním. Nemůže však namítat pouhý nedostatek formy – tedy to, že nebyla smlouva uzavřena písemně. Naproti tomu nájemce právo namítnout neplatnost smlouvy pro nedostatek formy má, avšak pouze do doby, než se do bytu nastěhuje (§ 582 odst. 2 NOZ).

Faktický nájem a užívání bytu v dobré víře

S touto problematikou úzce souvisí další ustanovení § 2238 NOZ, které stanovuje, že užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Po uplynutí tří let je, pokud byl nájemce v dobré víře, užívání bytu považováno za užívání bytu na základě platné nájemné smlouvy, i když tato smlouva nebyla písemně či jinak nikdy uzavřena nebo nebyla uzavřena platně. Dobrá víra osoby užívající byt s tím, že nájem je po právu, se předpokládá, dokud vlastník bytu neprokáže opak.
 

Dobrou víru osvědčuje to, že: