Specifika prodeje stavebního pozemku

Prodej pozemku je velmi pravděpodobně pro většinu z nás poměrně náročný proces. Často je ve hře několik milionů či dokonce desítek milionů korun. Tím spíše je třeba nepodcenit celý proces prodeje a dobře se informovat o věcech právní povahy. Již s rokem 2014 a novým občanským zákoníkem přišly změny týkající se staveb a pozemku, s rokem 2016 pak změna v zákoně o DPH. Chcete se dozvědět, o jaké změny se jedná, co pro vás jako prodávajícího, potažmo majitele pozemku znamenají? A jaká je vlastně situace na trhu se stavebními pozemky v ČR?

Situace na trhu se stavebními pozemky v ČR po roce 2014

Věděli jste, že ceny stavebních pozemků v Česku během posledních patnácti let vzrostly na dvojnásobek až trojnásobně? Současný průměr se pohybuje kolem 1 800 korun za čtvereční metr, konkrétní ceny se ale značně liší.

Zatímco v Ostravě se stavební parcela prodává průměrně za 1500 korun za čtvereční metr (nejlevnější v rámci krajských měst), na okrajové, klidné, vyhledávané části Pardubic se parcela prodává za 2 500 – 3 000 Kč za čtvereční metr (nejdražší v rámci krajských měst), v centru Prahy musí zájemce zaplatit dokonce více než 36 000 korun za 1 čtvereční metr. Podle realitních odborníků ceny stavebních parcel i nadále mírně porostou.

Pokud jste přesto v situaci, že svůj stavební pozemek chcete či musíte prodat, rozhodně můžete počítat s tím, že prodejní cena by pro vás mohla být v dnešní době zajímavá a zájem kupujících poměrně veliký.

Sazba DPH od 1. 1. 2016

Od 1. 1. 2016 se do zákona o DPH opět vrátila definice stavebního pozemku. Oproti stavu roku 2014 (od DPH byl osvobozen převod nezastavěného pozemku bez stavebního povolení či souhlasu s provedením ohlášené stavby), od  roku 2016 více pozemků podléhá při prodeji DPH, protože za stavební pozemek je nově  považován i pozemek, v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za  účelem zhotovení budoucí stavby – např. inženýrské sítě. Vedle pozemků, na jejichž hranici jsou zavedeny inženýrské sítě, se změny dotknou i pozemků, které tvoří jeden funkční celek se stavbou (například zahrady). Zatímco dosud se daň z přidané hodnoty vyměřovala jen na parcely, na kterých je stavba postavena, nově se bude zkoumat, jak velká plocha převáděného pozemku slouží primárně hlavní stavbě.

Pokud se plátce (prodávající) rozhodne, že nemovitou věc, kterou by mohl prodat osvobozeně, zdaní, musí  s tím kupující plátce souhlasit. Prodej s daní je pak v režimu přenesené daňové povinnosti. U  dobrovolného zdanění nájmu nemovité věci není souhlas nájemce nadále vyžadován.

Kupující musí počítat s tím, že se mu koupě pozemku může prodražit o 21% onoho DPH. Týká se to ovšem vždy situací, kdy je prodávající plátcem DPH.

Skryté vady

V novém občanském zákoníku (NOZ) v části kupní smlouvy je rovněž pododdíl, který se věnuje zvláštním ustanovením ohledně koupě a prodeje nemovitosti. Pododdíl se nazývá Koupě nemovité věci a upravuje obecnou kupní smlouvu pro případy, kdy se jedná o koupi resp. prodej nemovitosti.

Zmiňuje zejména prodloužení doby, do kdy je možné prodávajícímu nahlásit skryté vady nebo reklamaci vadných plnění až na dobu pěti let z původních šesti měsíců a to, že v případě, že prodávající o vadě věděl nebo mohl vědět, se tato lhůta nepromlčuje a dále nutnost zápisu věcných práv, které ovlivní i následné kupce či nabyvatele nemovitosti.

Předkupní právo v rámci spoluvlastnictví

NOZ předkupní právo v rámci spoluvlastnictví (např. mezi sourozenci) zrušil. Pokud chtěl do roku 2015 některý ze spolumajitelů nemovitost prodat, měli ostatní spolumajitelé předkupní právo. Nový občanský zákoník to však změnil – přestože nový zákoník platí od 1. 1. 2014, předkupní právo zaniklo až k 1. 1. 2015.

Jak se vyhnout problémům?