Osobní schůzka s developerem či první prohlídka - koupě bytu v novostavbě

A je to tady! První prohlídka bytu či schůzka s developerem! Jak ji absolvovat správně, abyste měli opravdu veškeré informace ucelené? Určitě je lepší, když prohlídku či schůzku absolvujete individuálně, a ne v kolektivu. Budete tak mít více času vše důkladně probrat s prodávajícím a vyptat se ho na všechny detaily, které vás zajímají. Nezapomeňte se mít své emoce pod kontrolou a zapojit selský rozum. Čeho všeho byste si měli všímat při prohlídce bytu, na co se ptát, abyste posléze nebyli nepříjemně překvapeni? Co všechno je dobré vědět, abyste později nelitovali?

Pokud jste již v situaci, že vámi vyhlédnutý byt jste si prověřili jak po telefonu s developerem (případně makléřem), případně jste tak po internetu prověřili i základy na katastru nemovitostí a stále se vám byt zamlouvá, je vhodný čas domluvit se s prodávajícím (developerem či najatým realitním makléřem):

• v případě, že byty jsou již postaveny, tak na osobní prohlídku bytu,
• v případě, že se ještě nezačalo stavět či se staví, tak na osobní schůzku.

Jdu na prohlídku bytu

Na prohlídku si s sebou nezapomeňte vzít poznámky (kontrolní seznam) zaznamenané během telefonátu s prodávajícím. Před prohlídkou si sami v sobě ujasněte, jaký již nyní máte k vyhlédnutému bytu vztah. Je spíše neutrální, či už nyní byt chcete za každou cenu? Často se stane, že subjektivní pocit (emoce) je silnější než selský rozum a vy tak snadno přehlédnete, nebo ani nechcete vidět problematická fakta.

Na první prohlídce se věnujte především technickému stavu bytu. Vnitřně hodnoťte, dělejte si poznámky a doma je pak porovnejte s ostatními navštívenými byty. Dívejte se na případné okem viditelné vady a poškození. Vyžádejte si také plánek / nákres bytu (dispozici bytu), ať můžete později doma plánovat např. umístění nábytku či rozmístění příček. Nepodceňte však ani důkladnou prohlídku celého bytového domu, jak uvnitř, tak z venku.
 

Na co se zaměřit v interiéru bytu? – obecné rady

• Podívejte se, jak je interiér rozvržen. Vyhovuje vám dispozice (je možné s dispozicí něco dělat)?
• Jsou stropy rovné, bez prasklin?… nerovnosti a praskliny signalizují strukturní poškození.
• Co dveře, okna, jak těsní? Jdou dobře zavřít?
• Jaký zdroj energie se v bytě používá?
• Jaký je tlak vody? Spláchněte např. toaletu se současně tekoucí vodou.
• Podrobně prozkoumejte rozvody. Jak je na tom elektřina, zásuvky, kabely?
• Ověřte si platnosti revize elektro, plynu a dalšího.
• Ověřte si funkčnosti a stav dalšího technického vybavení (vytápění, plynový sporák apod.)
• Ověřte si nákladovost služeb nebo plateb požadovaných za služby (typu úklid, ev. recepce, kamerový systém).

Zjistěte si, zda je možné si v rámci projektu zvolit jinou keramiku (obklady, dlažby), sanitu (toaleta, umyvadla, vana), podlahy, dveře a obložky, zásuvky a vypínače? (záleží samozřejmě na tom, v jaké fázi projektu jdete na prohlídku).

Jdu na osobní schůzku s developerem

Od developera si vyžádejte před první schůzkou co nejvíce dokumentů – základem je projektová dokumentace a později dokumentace skutečného provedení, jejichž rozpor může být důvodem pro reklamaci. Ale důležité jsou také revize technických zařízení nebo manuály, třeba k obsluze kotle. Co vše byste si měli ověřit?
 

Přístupová cesta

Ověřte si, komu bude patřit přístupová cesta k domu:

• pokud přejde pod společenství vlastníků, je možné, že z toho budou pro vás vyplývat určité povinnosti, ale tato situace je v podstatě optimální,
• pokud ji developer předal městské části, práva a povinnosti se budou vázat na město, ale v podstatě i to je v pořádku,
• pokud si ale developerská společnost cestu nechá, může nastat situace, že přestože budete vlastníkem bytové jednotky a spoluvlastníkem domu, ke svému vlastnictví se nemusíte dostat – zde je určité riziko a právní komplikace.

Pozemky

Požadujte od developera dokument, ze kterého vyčtete, které pozemky patří k nemovitosti, které si ponechá developer a které se budou převádět pod společenství vlastníků bytových jednotek, a tedy zůstanou klientům. Pokud by k domu patřila například velká relaxační zóna, její správa se nepochybně odrazí na poplatcích, které budete platit.

Bytová jednotka nebo jiné právní označení

Ptejte se, zda nabízený byt bude zkolaudován jako bytová jednotka. U velmi levých bytu často zjistíte, že jsou/budou zkolaudovány například jako ubytovací jednotky (kde v případě nutnosti můžete mít i trvalé bydliště), nebo jako ateliéry (kam si však trvalé bydliště nedáte). Přestože ateliér i ubytovací jednotka jsou určeny k bydlení, jedná se o bydlení s nižší kvalitou i horší právní uchopením. Specifikaci bytové jednotky zjistíte z katalogového listu, vyžadujte, aby v něm byl okótovaný půdorys včetně koncových elementů.

Prohlášení vlastníka

Ověřte si, kdy developer bude dělat a vkládat do katastru nemovitostí tzv. prohlášení vlastníka, které definitivně rozdělí původně jednu nemovitost – stavbu – na více nemovitostí, jednotlivé bytové a nebytové jednotky a společné prostory domu. Dokud je projekt rozestavěný, existuje několik metodik, jak byty zaměřit, ale může se stát, že časem klient zjistí, že má bytová jednotka úplně jiné rozměry, než se píše v katalogovém listu bytu. S jistou odchylkou se počítá: v kupní smlouvě by mělo být stanoveno, jaká je přípustná odchylka mezi výměrou uvedenou v katalogovém listu a zapsanou v prohlášení vlastníka a jak se sníží cena při jejím překročení, případně jestli je odchylka nad toleranci důvodem ke zrušení smlouvy.
 

Financování výstavby