Kupujete garáž? Pozor na změny v novém občanském zákoníku – stavba vs. pozemek

Pokud jste se právě rozhodli pro koupi garáže, tak mějte na paměti, že na základě občanského zákoníku (NOZ) s účinnosti od 1. 1. 2014 se stala stavba stojící na pozemku téhož vlastníka součástí takového pozemku. Tedy tam, kde byla stavba i pozemek ve vlastnictví totožné osoby, došlo k jejich sloučení tak, že stavba již právně nadále není samostatnou nemovitou věcí, ale je součástí takového pozemku. Toto ustanovení se tedy týká objektu garáže jakožto stavby.

Na listech vlastnictví jsou nyní uvedeny pozemky s dodatkem, že na pozemku stojí stavba. V internetovém nahlížení do evidence katastru nemovitostí nalezneme nyní při hledání stavby nejprve pozemek a k tomu je opět uvedeno, že „součástí je stavba“. Můžete narazit na smlouvu, kde bude uvedeno, že předmětem koupě je například „Pozemek parc. č. xx“ se všemi součástmi (tedy vč. samotné stavby garáže). Dle nového zákona se jedná o zcela správnou formulaci, neboť pozemek a stavba zde nejsou samostatnými věcmi v právním smyslu.

Jaké jsou dopady tak velké změny?

To znamená, že je-li vlastník stavby totožný s vlastníkem pozemku, dojde automaticky ze zákona ke sloučení a stavba se stane součástí pozemku. Vlastník nemovitosti pak může provádět veškeré transakce již jen s pozemkem bez nutnosti další specifikace staveb na něm stojících. Nic se nemění v případě, že vlastníkem budovy a pozemku jsou osoby rozdílné. V tomto případě budou obě nemovitosti evidovány na katastru nemovitostí i nadále samostatně. Výjimkou z tohoto pravidla zůstávají stavby, které již  na cizích pozemcích stojí. V tomto případě přechodná ustanovení NOZ zachovávají stávající stav a zároveň mezi majitelem pozemku a majitelem stavby zřizují vzájemné předkupní právo.

Mějte na paměti, že je rozdíl, pokud se rozhodnete pro koupi garáže stojící na pozemku, kde majitel je totožný u garáže, i u pozemku, nebo garáže, která stojí na pozemku, který majitelovi garáže nepatří. Tyto dva případy budou v katastru nemovitostí zapsány rozdílně. Je na místě si také pohlídat, ono předkupní právo, tak abyste o garáž později nepřišly.

Koupě nemovitosti na cizím pozemku je vždy problematické téma. Pokud byste se i přesto rozhodli pro koupi garáže na cizím pozemku (např. městském), je třeba si ohlídat zřízení věcného břemena, tak abyste předešli možným komplikacím, pokud se město rozhodne pozemky prodat.

Článek byl vytvořen ve spolupráci s Janem Šimkem.

Související články:

Jakou garáž si pořídit a neudělat chybu?
Koupě garáže a související daně. Jaké daně budete platit?
Koupě garáže a katastr nemovtiostí. Jak postupvat?
Koupě garáže a kupní smlouva. Na co si dát pozor?