Kupní cena, záruka, vady - dům (novostavba)

Zaujal vás inzerát s nabídkou koupě nového domku od developera? Řada nabízených projektů je inzerována a prodávána již ve stádiu výstavby nebo dokonce před jejím započetím. Ve většině případů se jedná o novostavby v tzv. developerských projektech, které dosud nebyly stavebně dokončeny. V každém případě se budete potýkat s podrobným prostudováním nejrůznějších smluv a nejrůznějších termínů – hrazení kupní ceny, záruka za vady, reklamace, odstraňování vad, lhůty. Víte, co byste si měli ohlídat?

Hrazení kupní ceny

U převážné většiny developerských projektů bude developer požadovat průběžné hrazení kupní ceny (nebo ceny za dílo - podle typu konkrétní smlouvy) již v průběhu realizace a výstavby projektu ještě před jeho dokončením.

V případě takového placení předem budete nuceni hradit cenu věci, která ještě neexistuje buď vůbec, nebo existuje teprve v podobě, ze které nejste schopni posoudit, zda skutečně splňuje (bude splňovat) veškeré vámi požadované kvalitativní i kvantitativní vlastnosti. Především však budete jinému hradit cenu dříve, než od něj cokoli získáte, což je možno zcela oprávněně považovat za rizikové.

Pokud by se s developerem či projektem v průběhu realizace výstavby cokoli stalo nebo by z jakéhokoli důvodu nedošlo k dokončení výstavby, může dojít dokonce i k situaci, kdy nezískáte dům, který měl být takto pro vás postaven, zároveň můžete mít značné problémy s navrácením prostředků, které jste již developerovi uhradili. V žádném případě nelze doporučit podcenění výše uvedených skutečností.

Jak postupovat při postupném hrazení kupní ceny?

Postupné hrazení ceny již v průběhu výstavby developerských projektů však není v dnešní době (bohužel) nestandardní a je přístupné i pro hypoteční financování. Je však vhodné vždy k takovému etapovému financování přistupovat s vědomím výše popsaných rizik a včas reagovat na případné problémy či náznaky problémů, které by se v průběhu výstavby mohli vyskytnout.

Ideálním řešením by tedy samozřejmě byla možnost uhradit kupní cenu teprve poté, co dojde k dokončení výstavby domu. Například tedy při uzavření budoucí smlouvy kupní nebo smlouvy o dílo anebo po dosažení určité etapy výstavby složit plnou výši ceny do úschovy schovatele, ze které by byla vyplacena teprve po dokončení, kolaudaci a předání stavby.

Je však potřeba konstatovat, že k takovému řešení jsou developeři (až na malé výjimky) většinou nepřístupní a striktně požadují etapové financování, kde jste povinni hradit průběžně vždy část kupní ceny formou zálohy po dokončení každé ze sjednaných etap zhotovovaného projektu.

Pokud tedy přistoupíte na variantu postupného (etapového) hrazení ceny již v průběhu výstavby projektu před jeho dokončením, je nezbytné:

• každou jednotlivou splátku navázat na řádné dokončení určité konkrétní etapy díla,
• pečlivě kontrolovat průběh realizace výstavby a lhůty k dokončení jednotlivých etap.

Záruka za vady, reklamace, odstraňování vad

Na rozdíl od koupi starší nemovitosti, kde jsou většinou původní vady odstraněny nebo jsou již patrné a vy nemovitost kupujete již s nimi, u novostavby je situace zcela jiná. Fakt, že nemovitost je nová, v sobě může skrývat nebezpečí některých specifických vad, které mnohdy vyvstanou až v průběhu vašeho následného užívání.

Co je třeba si uvědomit u novostaveb v souvislosti s vadami?

• nová stavba potřebuje vždy určitý čas na svou stabilizaci,
• omítky v novostavbě vysychají zhruba 1 rok a celá stavba si na podloží sedá i několik let,
• vady jako je praskání omítek nebo výskyt plísní z důvodu teprve následného vysychání zdiva, mohou být u novostavby tedy zjištěny až po určité době jejich užívání,
• nová nemovitost může vykazovat specifické vady a je tedy zároveň nezbytné si smluvně dostatečně upravit odpovědnost prodávajícího (zhotovitele) za tyto vady a jejich odstranění.
   

Co byste měli vědět o reklamaci?

• mějte na paměti, že dvouletá reklamace novostavby je tu sice pro vaši ochranu, ale pokud jsou nedostatky ve smlouvách, vymáhání reklamací budete mít značně ztížené,
• záruka začíná zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí - tedy od převzetí,
• v novém občanském zákoníku se pojem „záruka“ nevyskytuje, setkáte se s pojmem „zákonná odpovědnost za vady“,
• slovo záruka se vztahuje k dobrovolné odpovědnosti prodávajícího za jakost zboží, tedy prodloužení zákonné lhůty,
• kromě reklamace v záruční lhůtě se setkáte s pojmem odstraňování vad, vztahuje se k vadám, které objevíte do šesti měsíců od předání domu, například vady zaznamenané již v předávacím protokolu, ale také skryté defekty, které se projeví později,
• jakmile vady najdete, neotálejte s reklamací a uplatněte je bez zbytečného odkladu, vše zdokumentujte a s řádným potvrzením odešlete písemně, jednejte podle postupu stanoveného v kupní smlouvě,
• v případě oprávněné a řádně nahlášené vady, by developer měl zařídit včasnou opravu, popřípadě nabídnout finanční vyrovnání, v nejhorším případě máte dokonce nárok na odstoupení od smlouvy.