Jak developeři financují výstavbu bytu - novostavby?

Také jste se rozhodli pořídit si zbrusu nový byt v novostavbě? Věděli jste, že celková úroveň kvality developerských projektů a novostaveb v ČR není příliš dobrá? K tomu ani nepřispívá fakt, je výstavba je často financována nepříliš vhodnými způsoby a to pak ovlivňuje i celý proces koupě. Víte, jaký způsob financování výstavby je ze strany developera je pro vás jako kupujícího ten nejméně bezpečný, a který naopak ten nejvhodnější?

Jestliže jste se rozhodli pro koupi nového bytu, je třeba si uvědomit, že prodej bytů v novostavbách se řídí jinými pravidly než byty v již existujících zástavbách (tedy starší byty). Průběh koupě bytu v novostavbě přímo ovlivňuje to, kdo výstavbu projektu financuje. V zásadě existují 3 možností financování výstavby.

Financování z vlastních zdrojů

U tohoto typy financování má developer většinou jen jednu společnost na všechny své rozestavěné projekty. Peníze, které získá z prodeje bytů v jednom projektu, přímo investuje do výstavby dalších. Koupě pozemků a začátek stavby je financován z doprodeje bytů v předcházejícím projektu. Peníze z jedné novostavby jsou tedy počátečním kapitálem pro výstavbu dalších.

Financování z vlastních zdrojů se jeví objektivně jako velmi nebezpečné, protože se sází všechno na jednu kartu, rizika nejsou vůbec diverzifikovaná. Stačí jediný problém v jediném projektu a je ohroženo dokončení všech ostatních projektů. Projekt je tím pádem velmi náchylný na výkyvy celého realitního trhu. Stačí, aby se zastavil obecně prodej nemovitostí, a následně se zastaví i započatá výstavba. A to bez záruky dokončení.

Jak již bylo zmíněno, z vlastních zdrojů v podstatě znamená za klientské peníze, resp. za peníze kupujících, a proto jakmile podepíšete rezervační smlouvu, zaplatíte podle přiloženého ceníku zpravidla 20 % z kupní ceny. A pak vždy, když developer na vašem projektu něco prostaví, vy něco zaplatíte. Konkrétní částky a načasování se liší podle konkrétního developera. Mluvíme o již zmíněném tzv. etapovém hrazení kupní ceny. S tímto typem financování se setkáme obvykle u developerů, kteří nabízejí extrémně levné byty. Cenou za levnou novostavbu není jen rizikové financování, ale velmi často také nízká kvalita stavebních prací.

Přehled nevýhod, které pro vás plynou z financování tzv. vlastními zdroji

• získáte méně výhodnou hypotéku, jelikož jistinu podle pravidel bank můžete splácet až po úplném vyčerpání hypotéky, do té doby (v průběhu celé výstavby) budete splácet jen úroky,
• pokud se projekt nedostaví, nikdo vám nezaručí, že peníze, které jste už developerovi poslali, ještě někdy uvidíte, developeři tohoto typu totiž většinou neumožňují úschovu finančních prostředků, což je pro vás jako kupujícího velmi rizikové,
• najde-li se developer, který vám úschovu umožní, pak počítejte s tím, že vám kupní cenu navýší a to zpravidla o 6 – 8 %, protože peníze, které by měl původně od vás, bude muset nahradit vlastními prostředky.

Financování bankovním úvěrem

Toto je ideální případ financování, kdy máte na své straně silného hráče – financující banku.

Jak banka postupuje?

• konkrétní banka zřídí speciální účet, ze kterého se bude výstavba financovat a který bude mít pod kontrolou až do samého konce projektu,
• developerovi banka půjčí maximálně 70% zdrojů, zbytek musí vložit ze svého (do těchto 30% vlastních zdrojů se počítá i cena pozemků),
• další podmínka je vyčíslena také na 30% – tentokrát bytů prodaných ještě před začátkem výstavby, jedná se o podepsané rezervační smlouvy s klienty, kteří zároveň získávají jistotu, že pokud developer nedosáhne limitu 30% a výstavbu bude muset zrušit, rezervační poplatek se jim bez problémů vrátí,
• dokud tento předprodej není hotový, nesmí developer s klienty uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní,
• banka financuje stavbu vždy projektově: požaduje po developerovi, aby pro každý svůj projekt založil novou společnost, tzv. společnost zvláštního určení (SPV – special purpose vehicle),
• na rozdíl od letadlového fungování prvního typu developerů, tady nepřebíráte rizika dalších, souběžných projektů a peníze se nepřelévají z jednoho do druhého; když zkrachuje jiný projekt téže společnosti, na vaši novostavbu to nemá vliv,
• banka si celou společnost bere do zástavy, včetně veškerého majetku, financí, všech pozemků, celé stavby a akcií, jakmile by měl tedy developer jakýkoli problém s výstavbou, banka projekt přebírá a sama ho dokončí (příp. bude řešit prodej jinému developerovi)
• máte poměrně velkou jistotu, že se váš byt dostaví, protože ke krachu velkých bank v podstatě dojít nemůže, jediné reálné nebezpečí je prodloužení výstavby o několik měsíců.

Jaké jsou nevýhody financování výstavby bankovním úvěrem?

Bankovní financování má jednu nevýhodu pro klienty – málo flexibilní smlouvy s vysokými sankcemi, které se na první pohled mohou zdát nevyvážené. Jelikož banka sama s klienty nemluví a nemůže si je prověřovat, nemá jinou možnost, jak se pojistit, než přísnými smluvními podmínkami. Buďte tedy připraveni na to, že sankce pro klienty bývají ve smlouvách s developery, kteří si půjčují od banky, vždy vyšší.

Jaké jsou výhody financování výstavby bankovním úvěrem?​