Daně - koupě pozemku

Daně, daně, daně. Víte, jestli se vás bude týkat nějaká daňová povinnost, když kupujete pozemek? Rozhodně budete čelit dani z nabytí nemovitosti (dříve daň z převodu nemovitosti). Od 1.11.2016 je totiž poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí již vždy nabyvatel (kupující strana), aniž by si strany mohly ujednat něco jiného. Možná vás také zajímá, jak je to s přiznáním k dani z nemovitých věcí, vše podstatné se dozvíte v následujícím článku!

Daň z nemovitých věcí

Dle zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, do 31. ledna následujícího kalendářního roku musí vlastník pozemku (komu ke dni 1. ledna běžného kalendářního roku přísluší vlastnické právo k nemovitosti) podat přiznání k dani z nemovitých věcí místně příslušnému finančnímu úřadu podle místa, kde se pozemek nachází. Daň se hradí vždy do 31. 5. na běžný rok. Daň z nemovitých věcí se vyměřuje ve dvou částech, a to daň z pozemků a daň ze staveb. Daň z pozemků se odvádí pouze z nezastavěných pozemků.

Předmětem daně z pozemků jsou pozemky na území České republiky vedené v katastru nemovitostí.

Předmětem daně z pozemků nejsou:

• pozemky zastavěné stavbami uvedenými v § 7 odst. 1 nebo 2 v rozsahu půdorysu těchto staveb,
• lesní pozemky, na nichž se nacházejí lesy ochranné a lesy zvláštního určení,
• vodní plochy s výjimkou rybníků sloužících k intenzívnímu a průmyslovému chovu ryb,
• pozemky určené pro obranu státu.

Základ a sazba daně

• základem daně u ostatních pozemků (tedy i stavebních) je skutečná výměra pozemku v metrech čtverečních zjištěná k 1. lednu zdaňovacího období,
• sazba daně u stavebních pozemků činí za každý čtvereční metr pozemků 2 Kč,
• základní sazba u stavebních pozemků a ostatních ploch se dále násobí koeficientem počtu obyvatel.

Do kdy se daň z nemovitostí platí?

Pokud roční daň z nemovitostí nepřesáhne částku 5 000 Kč, je splatná najednou, a to do 31. května běžného zdaňovacího období. Pokud je daň vyšší než 5 000 Kč, můžete ji splatit ve dvou stejných splátkách, a to nejpozději do 31. května a 30. listopadu běžného zdaňovacího období. Můžete ji samozřejmě také zaplatit najednou do 31. května.

Pokud celková daň z nemovitostí u jednoho poplatníka a u jednoho správce daně činí méně než 30 Kč, daňové přiznání se podává, daň se vyměří, ale nepředepíše se k úhradě.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí se platí z úplatných převodů nemovitostí: z prodejů a směn. Netýká se darování a dědictví. Dne 1. listopadu 2016 nabyl účinnosti zákon č. 254/2016 Sb., kterým se novelizovalo zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Tato novela přinesla do oblasti právní úpravy daně z nabytí nemovitých věcí výrazné změny týkající se poplatníka daně.

Novelou zákonného opatření došlo ke sjednocení osoby poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí v osobě nabyvatele a s tím souvisejícímu odstranění institutu ručení. Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je již vždy nabyvatel (kupující strana), aniž by si strany mohly ujednat něco jiného.

V kupní či směnné smlouvě je samozřejmě možné se dohodnout, že daň uhradí prodávající, ovšem toto ujednání nebude účinné vůči finančnímu úřadu, který bude v případě prodlení s její úhradou vymáhat daň pouze po kupujícím.  Zároveň nebude možné částku uplatnit jako daňový náklad.

Výpočet daně z nabytí nemovitosti

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí je ze zákona stanovena na 4% ze základu daně.

Při výpočtu daně se vychází:

1. z kupní ceny sjednané ve smlouvě,

2. z takzvané směrné hodnoty – což je údaj, který na základě typu, polohy a charakteru pozemku určuje finanční úřad, pro účely výpočtu daně se nevychází z celé směrné (čili místně obvyklé) ceny pozemku, ale pouze z jejích 75% – tento údaj se pak odborně označuje jako srovnávací daňová hodnota.

Mějte na paměti, že:

• daň se vždy vypočte z vyšší ceny z výše zmíněných,
• využívat porovnání ceny kupní se směrnou hodnotou – a tudíž se obejít bez znaleckého posudku je od roku 2014 možné u naprosté většiny běžných nemovitostí, tedy i pozemku,
• v případě, že by vám porovnávání kupní ceny s cenou místně obvyklou nevyhovovalo, nebo byste měli pocit, že se vám nevyplatí, můžete kupní cenu porovnat s cenou odhadní, tedy cenou zjištěnou znaleckým posudkem,
• do kalkulace se pak zahrne 75% odhadní ceny, daň zaplatíte z této částky nebo z ceny kupní – opět podle toho, která bude vyšší,
• náklady na znalecký posudek si můžete ze základu daně odečíst.

Přiznání a platba daně

Jak již bylo zmíněno, daňové přiznání musíte podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce, který následuje po měsíci, ve které došlo ke vkladu práva do katastru nemovitostí. Ve stejné lhůtě musí být daň také zaplacená.


Co přesně je třeba provést? Co je důležité vědět?

• daň zaplatíte na účet místně příslušného finančního úřadu,
• daňové přiznání podáváte na některém z jeho územních pracovišť, v jehož obvodu územní působnosti se nachází kupovaný pozemek – nevychází se tedy z místa vašeho bydliště,
• k daňovému přiznání nezapomeňte přiložit kopii kupní smlouvy (případně jiné písemnosti, na jejímž základě došlo k nabytí nemovitosti) a kopii vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu,
• pokud chcete, aby se základ daně odvozoval od odhadní ceny nemovitosti, musíte přiložit také znalecký posudek,
• daň můžete finančnímu úřadu zaplatit složenkou, bankovním příkazem nebo převodem z účtu,
• pokud se s podáním daňového přiznání nezpozdíte o víc než pět pracovních dní, nehrozí vám pokuta,
• za každý další den prodlení vám začne nabíhat úrok ve výši 0,05% vyměřené daně,
• maximálně se může pokuta vyšplhat na 5% daně a zároveň 300 000 korun, když nedosáhne alespoň dvou set korun, úředníci vám ji odpustí,
• pokud jste manželé, kteří prodávají nemovitost ze společného jmění, vystačíte s jedním daňovým přiznáním a jednou platbou daně z nabytí nemovitých věcí za oba.

Vycházíte při výpočtu daně z porovnání ceny kupní a ceny směrné (místně obvyklé)?

• vyčíslete v daňovém přiznání zálohu ve výši 4% sjednané kupní ceny,
• tuto zálohu musíte finančnímu úřadu uhradit ve stejné lhůtě, která platí pro podání daňového přiznání,
• pozor, v poslední den lhůty už od vás finanční úřad peníze musí mít, nestačí je tedy toho dne teprve odeslat.

Vycházíte ze směrné hodnoty?

• nemusíte k přiznání dokládat znalecký posudek,
• musíte však vyplnit přílohy daňového přiznání (které se liší pro jednotlivé typy nemovitostí),
• finanční úřad pak podle těchto informací propočítá srovnávací daňovou hodnotu (75% směrné hodnoty pozemku),
• tento údaj pak úředníci porovnají s prodejní cenou a stanoví základ daně, kterým bude vyšší z obou cifer,
• když se vyměřená daň bude rovnat zaplacené záloze (což nastane v případě, kdy je sjednaná kupní cena vyšší než 75% směrné hodnoty), je vše vyřízeno,
• když je daň ve výsledku vyšší, přijde vám z finančního úřadu platební výměr, který musíte zaplatit do třiceti dní od doručení platebního výměru.

Vycházíte ze srovnání sjednané ceny s cenou odhadní