Daně - koupě domu (novostavby)

Daně, daně, daně. Víte, jestli se vás bude týkat nějaká daňový povinnost když kupujete nový dům? Rozhodně budete čelit dani z nabytí nemovitosti (dříve daň z převodu nemovitosti). Od 1.11.2016 je totiž poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí již vždy nabyvatel (kupující strana), aniž by si strany mohly ujednat něco jiného. Možná vás také zajímá, jak je to s přiznáním k dani z nemovitých věcí, jaké správní poplatky budete platit nebo jak je to se sazbou DPH při prodeji, resp. koupi nového domu? Vše podstatné se dozvíte v následujícím článku!

Vás jako kupujícího (zájemce) by měli při koupi nového domu v neposlední řadě zajímat související daně a poplatky.
 

Jedná se o:

• daně z příjmů (fyzických a právnických osob),
• daň z přidané hodnoty,
• daň z nabytí nemovité věci,
• daň z nemovité věci,
• poplatky.

DPH při prodeji nového domu

Kupní cena

• prodej nového domu podléhá první snížené sazbě DPH ve výši 15 %, to se týká souvisejícího pozemku,

• u domů, které mají celkovou podlahovou plochu všech místností větší než 350 m2, se uplatní základní sazba DPH 21 %,

• u převodu pozemků, které se převádějí spolu se stavbou, se uplatní stejná sazba DPH jako u stavby, u staveb, které vznikají po 1. 1. 2014 podle nového občanského zákoníku, je pozemek již součástí jednotky,

• pozemky, které nejsou určeny k zastavění, jako předzahrádky, venkovní parkovací stání, při prodeji nepodléhají DPH, tyto částky mohou být samostatným předmětem kupní smlouvy,

• úpravy pozemků (zámková dlažba, jinak zpevněná plocha) podléhají základní sazbě DPH, tyto částky mohou být samostatným předmětem kupní smlouvy,

• pořizuje-li se garáž jako samostatná stavba, chová se daňově jako dům – za určitých podmínek jednorázově nebo postupně snižuje základ daně z příjmů,

• u převodu samostatně stojící garáže u domu uplatňuje plátce daně základní sazbu DPH.

Prodej domu po 5 letech (u staveb nabytých do 31. 12. 2012 po 3 letech) od první kolaudace je osvobozen od DPH, ale prodávající se může rozhodnout, že prodej bude příslušnou sazbou daně zdaňovat.

Rezervační záloha, kupní cena, smluvní pokuta

Pokud budete kupovat ještě nedokončený dům, je běžné, že vy jako zájemce o dům budete hradit tzv. rezervační zálohu na základě rezervační smlouvy.

• rezervační záloha není vašim daňovým výdajem,

• pokud váš zájem bude trvat, rezervační záloha se započítává na zálohu na kupní cenu domu,

• pokud odstoupíte od smlouvy, je obvykle prodávajícímu uhradit smluvní pokutu ve výši kauce nebo části kauce, smluvní pokuta je pak vašim daňovým výdajem a nepodléhá dani z přidané hodnoty,

• na základě smlouvy o smlouvě budoucí budete hradit zálohy na kupní cenu domu, jste-li plátcem DPH, obdržíte daňový doklad,

• pokud kupujete již dokončený dům, obvykle rovnou hradíte celou kupní cenu,

• pro daňové účely není podstatné, jestli je kupní cena (zálohy na ni a doplatek) hrazena z vlastních prostředků zájemce nebo pomocí hypotéky.

Klientské změny

V průběhu výstavby můžete obvykle měnit některé parametry domu. Za tyto tzv. klientské změny obvykle musíte platit. Je dobré vědět, že:

• částku za změny často účtuje samostatně stavební firma, nikoliv prodejce,

• klientské změny podléhají první snížené sazbě DPH u domů do 350 m2 podlahové plochy, základní sazbě DPH u ostatních domů a garáží,

• v případě nepřijetí ceny za klientskou změnu, resp. v případě, kdy si zájemce změnu rozmyslí v době, kdy byly již nějaké práce na změně realizovány, je obvykle povinen prodávajícímu uhradit vynaložené náklady,

• vynaložené nálady mají většinou podobu smluvní pokuty nebo náhrady škody, smluvní pokuta ani náhrada škody nepodléhají DPH.

Financování úvěrem

V případě, že financujete (vy jako kupující – fyzická osoba) pořízení domu úvěrem ze stavebního spoření nebo z hypotečního úvěru, máte možnost si při splnění zákonných podmínek odečíst od základu daně z příjmů fyzických osob částku úroků z tohoto úvěru ve výši podle potvrzení stavební spořitelny nebo banky.

Jak je ovlivněn základ daně příjmu?