Co by mělo předcházet finálnímu rozhodnutí - koupě bytu v osobním vlastnictví

Našli jste ten pravý byt pro vás? Opravdu? Chtělo by se pogratulovat, ale ještě se neradujte, ještě není vyhráno. V dnešní době je radno se řídit pořekadlem: „Důvěřuj, ale prověřuj!“. Co vše je nutné si před samotnou koupí ještě prověřit? Určitě si dávejte pozor na vzory smluv, opravdu je lepší je dát zkontrolovat zkušenému právníkovi, který se pohybuje na realitním trhu. A to i přesto (nebo právě proto), že kupujete byt přes realitní kancelář. Ani ty často nemají smlouvy v pořádku, a vše by tak mohlo dopadnout velmi nešťastně. Správný advokát vám také pomůže dle potřebných dokumentů ověřit si skutečného majitele bytu, nelze spoléhat pouze na výpis z katastru nemovitosti. Co dalšího je nutné si ještě ověřit?

Po první prohlídce bytu již máte takřka ucelenou představu o vyhlédnutém bytu. Mnohdy právě v této fázi dojdete k rozhodnutí, že byt vlastně neodpovídá zcela vašim představám, či dokonce zjištěné okolnosti jsou pro vás naprosto nepřijatelné.

Pokud však všechna dosavadní zjištění jsou jen pozitivní, rozhodně se ještě neukvapujte k zavazujícím se krokům. K tak vážnému rozhodnutí, jako je koupě bytu, potřebujete ještě mnohem více informací a údajů, které na první prohlídce obvykle nezjistíte. Důležité pro vás nyní bude především prověření určitých dokumentů, které si k nahlédnutí právě vyžádejte po první prohlídce. Dále lze doporučit právě v této fázi zajistit si inspekci bytu po technické stránce, obzvláště při koupi novostavby či staršího bytu. V případě, že nebudete koupi financovat z výhradně z vlastních zdrojů, tak je ten pravý čas pro finální potvrzení již dříve definovaného úvěrového rámce v souvislosti s vybraným bytem a jeho cenou – ve vybrané bance či stavební spořitelně, se kterou jste již předběžně jednali.

Na co tedy nezapomenout?

Právní audit

Kontrola smluv

Alfou a omegou je nechat zkontrolovat předkládané smlouvy, především vzor rezervační a kupní smlouvy. Aktuálně se realizuje cca 50% všech prodejů nemovitostí s účastí realitní kanceláře a ne každá realitní kancelář má smlouvy po právní stránce v pořádku!

Jakmile advokáti objeví jakékoliv nesrovnalosti, můžete ihned argumentovat a vyžadovat slevu, úpravu smlouvy, nebo podmínky koupě. Nikdy se nespoléhejte na správnost smluv od realitní kanceláře či samotného prodávajícího. Obrátit se na zkušené právníky, aby provedli kontrolu smluv, je naprosto nezbytný krok.
 

Ověřte si skutečného vlastníka bytu

Byt, který chcete vy koupit, může prodat pouze jeho vlastník (majitel). Kdo je majitel nemovitosti nelze vyčíst z katastru nemovitostí a je potřeba hned několika kroků, abyste byli maximálně chráněni a vyvarovali se následných komplikací. Zkušený advokát bude znát přesný postup, jak a kde zjistit skutečného vlastníka. Zároveň použije potřebné dokumenty k tomu, aby předešel případným vlastnickým sporům.

Co lze dále zjistit:

• Kromě listu vlastnictví je rovněž možné požádat i o kopie listin, na jejichž základě byl u vybrané nemovitosti provedený zápis do katastru (tzv. nabývací titul). Mezi těmito listinami jsou nejen . Skutečný prodávající by měl mít u sebe také tyto dokumenty týkající se bytu.
• Majitel může také samozřejmě k prodeji zplnomocnit někoho jiného, např. příbuzného nebo realitní kancelář. V takovém případě si zkontrolujte, zda je v plné moci napsáno, že nemovitost může dotyčný skutečně prodat. A zda je podpis majitele úředně ověřen.
• Pokud je majitelů bytu více, dejte si pozor na tzv. předkupní právo. Pokud se totiž jeden ze spolumajitelů rozhodne svůj podíl prodat, musí jej nejdříve nabídnout ostatním. A jinému zájemci jej může prodat, až když ho ostatní spolumajitelé odmítnou. Pokud se na prodeji shodnou všichni majitelé a pověří jednoho, aby se o prodej staral, je důležité, aby tato osoba měla jejich písemné zplnomocnění. Jakákoliv dohoda uzavřená pouze s jedním spolumajitelem je bez této plné moci neplatná a ostatní ji nemusí respektovat. Pokud jsou majitelem nemovitosti manželé, je důležité, aby smlouvu o prodeji podepsali oba.
• Vyžádejte si od majitele též Čestné prohlášení o pravdivosti údajů. Jedná se o právní institut, který by měl deklarovat, že uvedené údaje osoba uvedla v souladu se skutečností.
• Prodává-li nemovitost právnická osoba, měla by vám předložit také výpis z obchodního rejstříku. Z toho se mimo jiné dozvíte, kdo může za firmu kupní smlouvu o prodeji nemovitosti podepsat, případně kdo je oprávněn udělit ověřenou plnou moc jiné osobě.
   

Ověřte si omezení vlastnictví

K ověření omezení vlastnictví je potřeba pořízení výpisu z katastru nemovitostí. Ten získáte na počkání na většině pošt a úřadů v rámci služby Czech POINT nebo na nejbližším katastru nemovitostí. Potřebujete k tomu znát číslo listu vlastnictví a katastrální území. Pokud číslo listu vlastnictví prodávající nezná, můžete si ho vyhledat jednoduše na webových stránkách katastru, stačí zjistit číslo popisné budovy/domu a katastrální území. Bude se jednat o kontrolu v oddílu B a C výpisu. Výpis z listu vlastnictví, který se později přikládá ke kupní smlouvě, by pak měl být optimálně stejného data, kdy bude podepsána případná kupní smlouva.

Pokud na výpisu naleznete vyznačení plomby, tedy písmeno P před nemovitostí, znamená to, že na katastr byl doručen dokument, který mění stav nemovitosti (může to být vlastnictví, vklad zástavního nebo exekučního práva, soudního řízení aj.). Informace o jeho obsahu však není ještě ve výpisu zaznamenána. V žádném případě nekupujte nemovitost s plombou, počkejte, až katastr dokument zpracuje a do výpisu zaznamená.

V oddílu B naleznete například odpověď na otázku, kdo je vlastníkem pozemku, na kterém je nemovitost (v našem případě byt v bytovém domě) postavena. Kromě bytu kupujete rovněž vlastnický podíl na pozemku, na kterém bytový dům stojí. Je-li pozemek cizí (hlavně patří-li soukromé osobě), riskujete, že časem např. zvedne cenu pronájmu na neúnosnou částku.
 

V oddílu C jsou pak vyznačena omezení vlastnického práva. Jedná se o:

• Zástavní právo, které přechází s převodem vlastnictví na vás, nejčastěji ve spojitosti s hypotečním úvěrem, který byl na nákup bytu původním majitelem pořízen, a v případě, že se jedná o zástavu běžné banky, není potřeba se ničeho obávat. Je však důležité dohlédnout, aby všechna zástavní práva byla před tím, než za nemovitost zaplatíte, vymazána (například tím, že část kupní ceny půjde rovnou bance, která následně odsouhlasí výmaz zástavního práva).
• Exekuce, nemovitost zatížená exekucí nelze převést do svého vlastnictví, jediná možnost je exekuci vyplatit a až pak nemovitost koupit.
• Věcná břemena, předkupní právo a jiná práva, u bytu například právo na dožití, tato práva omezují nakládání s nemovitostí a mají výrazný vliv na tržní cenu nemovitosti. Předkupní právo si někdy vyhrazují třeba rodiče, kteří darují dětem byt. A to za podmínky, že kdyby jej chtěli někdy prodat, musí jej nejdříve nabídnout zpět rodičům. Pokud to neudělají a prodají byt přímo vám, můžete o něj přijít.
   

Jaké dokumenty si tedy vyžádat k nemovitosti v osobním vlastnictví?​